No obstante, la ley determina el plazo legal para notificar el fallecimiento o, de lo contrario, el propietario podrá extinguir el contrato incluso si los familiares han abonado las rentas mensuales. A continuación, detallamos qué personas tienen derecho a subrogar un contrato de alquiler y los requisitos que deben cumplirse.

Personas con derecho a subrogación del alquiler en caso de muerte del inquilino

La LAU, que puede consultarse en el BOE, establece que el cónyuge que conviviera con el titular del contrato del aquiler en el momento del fallecimiento podrá subrogarse el contrato, así como las parejas de hecho con las que hubiera tenido descendencia en común. Para los demás familiares, se exigirá un periodo de convivencia de al menos dos años inmediatamente anteriores al deceso:

• Pareja de hecho o persona con la que conviviera de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, sin descendientes en común
• Hijos o tutelados bajo la patria potestad del titular
• Ascendientes
• Hermanos
• Parientes de hasta el tercer grado colateral con el arrendatario con una discapacidad igual o superior al 65%

En caso de que varias personas reclamen el derecho de subrogación sin acuerdo unánime, regirá un estricto orden de prelación:

• Los padres mayores de 70 años tendrán preferencia sobre los descendientes
• Entre los descendientes y ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, por ejemplo, un hijo antes que un nieto
• Entre los hermanos, prevalece el doble vínculo por padre y madre
• En caso de igualdad, se resolverá en favor de quien tenga una discapacidad igual o superior al 65%
• En defecto de esta situación, tendrá prioridad quien tuviera cargas familiares

En última instancia, el contrato de alquiler se subrogará en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

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Los familiares disponen de un plazo improrrogable de tres meses desde la muerte del arrendatario para notificar por escrito la situación al propietario de la vivienda. Para que quede constancia, se recomienda enviar un burofax, al que obligatoriamente debe adjuntarse la siguiente documentación:

• Certificado de defunción
• La identidad del subrogado y el grado de parentesco
• Las pruebas que acrediten el cumplimiento de los requisitos legales para subrogarse

Durante estos tres meses, el propietario podrá considerar a los familiares con derechos a subrogarse como deudores solidarios del pago de la renta de dicho trimestre, salvo aquellos que renuncien por escrito a su opción en el plazo de un mes tras el fallecimiento. Si el propietario recibe en tiempo y forma varias notificaciones de familiares que sostengan su derecho a subrogarse, podrá considerarlos deudores de las obligaciones propias del arrendatario mientras mantengan su pretensión. Transcurridos tres meses sin que el arrendador reciba esta notificación, el contrato se extinguirá de forma automática.

El derecho a la subrogación se puede vetar por contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce asimismo la posibilidad de pactar en el contrato que no existe derecho a subrogación en caso de fallecimiento en los siguientes casos:

• En contratos con una duración inicial de cinco años o siete años, si el arrendador fuese una persona jurídica
• Cuando el fallecimiento se produzca en los primeros cinco años de contrato, o siete si se trata de una persona jurídica
• Se puede pactar que el arrendamiento se extinga al alcanzar los cinco o siete años si el inquilino fallece antes de este tiempo

En todo caso, no se podrá renunciar al derecho de subrogación cuando los potenciales beneficiarios se encuentren en situación de vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.