В премиальном, где и площади квартир больше, и суммы сделок выше, наблюдается стабильный спрос. Обобщенная же статистика — вещь приятная, но для рынка второстепенная. Сегмент МКД находится в режиме планового выживания. Особенно трудно компаниям, связанным с КРТ, — проектами, на которые приходится значительный объем потенциала ввода жилья в крупных городах, констатирует генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталия Львова.

— Застройщики по-прежнему страдают от отсутствия рабочей ипотеки. Им нужна не столько поддержка государства, сколько рабочий финансовый инструмент для того, чтобы граждане могли покупать жилье. Дальше рынок сам себя отбалансирует. А пока этот инструмент из-за высокой ключевой ставки на стопе, застройщики вынуждены перебиваться мерами поддержки и другими способами.

С точки зрения КРТ, есть еще одна существенная проблема, связанная с заморозкой программ по компенсированию строительства социальных объектов. Многие застройщики, если они находятся в стадии реализации проектов, вынуждены закладывать риски в финансовую модель. В результате возникает еще больший дисбаланс между пониженным спросом и повышенной нагрузкой на финансирование всего строительства. Не могу сказать, что финансовых инструментов для выхода из этой ситуации нет совсем. Инструменты есть, и опытные застройщики ими пользуются. Но проблема в том, что сокращение спроса приведет к невозможности исполнения компаниями своих обязательств. Данный перекос чреват неприятностями.

Поэтому застройщики по-прежнему зависят от ипотечных программ, позволяющих гражданам приобретать недвижимость под рабочий процент 6-8%. Хотя я бы не сказала, что для ипотеки с такой стоимостью квадратного метра, которая реализуется в крупных городах, 6-8% являются «дешевыми» деньгами. Нет, они уже далеко не «дешевые». Даже за 6-8% надо очень сильно побороться и приложить максимум усилий.

Сейчас у застройщиков очередная волна стресса. Они получили вводные по новой семейной ипотеке и поняли, что большинство квартирограмм, планируемых для строительства в ближайшие два-три года, нужно переделывать. А переделывать страшно, потому что если семейная ипотека по каким-то причинам уйдет с рынка, застройщики останутся с лотами, которые будет очень сложно продать. И это еще один фактор, способствующий заморозке темпов реализации квартир с большой по меркам крупных городов России площадью.

Между тем, площадь двухкомнатной квартиры в пределах 60 кв. м не является крупной. А если она меньше 55 кв. м, то это, мягко говоря, конура. За предыдущие годы застройщики настолько научились работать с пространством, что приучили покупателей к малогабаритным квартирам. Однако малокомфортное жилье — не решение жилищной проблемы.

Если в четвертом квартале мы получим ситуацию, при которой урегулируют отношения процентной ставки и площади квартиры, многие застройщики окажутся в еще более стрессовой ситуации. Особенно, если это длинные проекты КРТ, в которых компании вынуждены сохранять объемы строительства достаточно большими, поскольку есть обязательства по реализации всей площадки в конкретные сроки.

В связи с этим готовность застройщиков идти на еще один риск достаточна низка. Многие находятся в глубоких раздумьях относительно даже не старта текущих проектов, а скорее, стратегии реализации имеющегося земельного банка. Что, на мой взгляд, для рынка как структуры, которая показывает здоровье и нездоровье отрасли, является довольно критичным показателем.