Снижение активности на рынке недвижимости Казахстана вынуждает девелоперов менять цены на квартиры класса эконом. В мае подобные объекты подешевели на 10%, отмечено в обзоре AERC. Упали цены и на премиальную недвижимость, а в сегментах бизнес и комфорт резко снизились темпы роста.

На первичном рынке жилье подешевело на 0,9%, по данным платформы Krisha.kz, премиальная недвижимость потеряла 3% стоимости. В сегментах комфорт и бизнес отмечено незначительное повышение на 0,3% и 0,9% соответственно.

Лидировал по падению цен Уральск — на 5,6% за месяц, до 306 667 тенге ($640) за кв. м. В Шымкенте средний показатель опустился на 0,8%, до 502 544 KZT ($1 050). В Астане цена квадратного метра снизилась на 0,2%, до 614 366 KZT ($1 283). На общем фоне выделяется лишь Алматы, где средняя стоимость выросла на 2,3% — до 877 397 тенге.

При этом Диляра Сейтнурова из Qazaq Expert Club отметила, что первичное жилье в Казахстане подорожало в среднем на 10-12% в зависимости от проекта и ценовой политики застройщика  из-за введения НДС на новостройки с января 2026 года. 

Вынужденная коррекция вызвана сужением спроса. В мае 2026 года в стране было зарегистрировано лишь 30 420 сделок купли-продажи — на 10,5% ниже показателя такого же месяца 2025-го и на 13,5% меньше уровня апреля.

Давление на рынок оказывает установление единой ставки в 8,5% годовых по промежуточным займам в Отбасы банке, а также повышение порогов минимальной достаточности для досрочного изъятия пенсионных накоплений. Эти факторы ограничивают доступность покупки квартир для значительной части населения.

Себестоимость строительных работ в Казахстане увеличилась на 2,7% по сравнению с апрелем и на 8,2% относительно такого же периода 2025-го. Наибольший рост — 13,6% — зафиксирован в категории прочих работ и затрат. А продажи по итогам первого полугодия 2026 года упали на 20%. В связи с этим девелоперы оказались в еще более сложном положении.

Вдобавок, базовая ставка Национального банка Казахстана остается высокой — 17% годовых. Между тем большинство девелоперов работают за счет кредитования. Цена квадратного метра закладывается еще на этапе получения займа. Застройщики зачастую не могут опускать ее ниже согласованного уровня, потому что это влияет на экономику проекта и выполнение обязательств перед банком.

Дополнительную нагрузку на рынок создает новый Строительный кодекс, вступивший в силу с 1 июля 2026 года. Для покупателей это может стать плюсом, поскольку усиливается контроль качества и расширяются гарантийные обязательства. Для девелоперов это означает рост расходов на технадзор, страхование и управление рисками.

Председатель совета директоров одного из крупнейших застройщиков Айдын Рахимбаев заявил, что сложности сохраняются уже полгода, поэтому рассчитывать на быстрое восстановление рынка не стоит. Некоторые компании уже начали переходить на рынки недвижимости других стран. Одним из популярных направлений стал Узбекистан, потому что продажи в Ташкенте растут, в отличие от Алматы.

Эксперты считают выход на зарубежные рынки логичным шагом для компаний, но рискованным для экономики страны. Возникает угроза столкнуться с оттоком капитала, технологий и профессиональных кадров.

Диляра Сейтнурова считает, что строительный сектор может найти точки роста и внутри Казахстана, например, в области реновации и редевелопмента городских территорий.Только в Алматы насчитывается более 1 400 ветхих и аварийных домов.

Еще один инструмент — государственно-частное партнерство, которое позволяет распределять риски между государством и бизнесом. Это особенно важно в условиях дорогого финансирования, когда сложные городские проекты трудно реализовать только за счет бюджета или частных инвесторов.

Возможно найти потенциал и в институциональной аренде, фондах недвижимости, программах рассрочки. «Если продажи квартир замедляются, готовое жилье необязательно должно простаивать, — отмечает эксперт. — Его можно переводить в арендный фонд через профессиональных операторов. В результате застройщик получает стабильный денежный поток, а город – более цивилизованный рынок аренды».

Аналитики International Investment отмечают, что пока девелоперы Казахстана предпочитают работать со скидками на отдельные квартиры, предлагают рассрочки. Популярно субсидирование ипотеки и участие в государственных программах. В дальнейшем ситуация будет зависеть от инфляции и решений Национального банка страны. Пока быстрое снижение ключевой ставки маловероятно.

Это означает, что рыночная ипотека будет еще как минимум несколько месяцев дорогой. Соответственно, кардинальных изменений на рынке недвижимости Казахстана ждать не приходиться. В ближайшей перспективе возможно дальнейшее снижение цен на новостройки.

Рынок недвижимости Казахстана для инвестиций выглядит ограниченно привлекательным. Высокие ставки, снижение спроса и неравномерная ценовая динамика уменьшают потенциал быстрого дохода. Интерес сохраняется к отдельным проектам с устойчивой экономикой и стабильным спросом, однако общий рынок не демонстрирует условий для широкого инвестиционного роста.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment