Message to community

Дата публикации: 25-09-2026 18:21:37

Зимой занято всего 10% номеров. Тогда откуда берутся 220 000 р чистой прибыли в среднем за месяц?
В видео я сравнила два варианта дохода от недвижимости:
- около 30 000 р в месяц от обычной квартиры в аренде;
- около 220 000 р чистой прибыли собственника гостиничного номера.
😲 Разница почти в семь раз.
Первая реакция инвестора закономерна:
«Отель находится у моря. Летом всё понятно. Но кто будет жить там осенью и зимой?»
Поэтому давайте посмотрим -
выдерживает ли финансовая модель проверку сезонностью.
Что заложено в пессимистичный расчёт
Среднегодовая загрузка гостиничного номера составляет всего 40,7%.
По месяцам она распределена неравномерно:
- декабрь — 10%;
- январь — 15%;
- февраль — 10%;
- май и сентябрь — по 60%;
- летние месяцы — по 90%.
Это означает, что расчёт 220 000 р не строится на предположении, будто отель заполнен круглый год.
Наоборот, в модель заранее внесены слабые зимние месяцы, неполное межсезонье и отсутствие 💯 % загрузки даже летом.
Кроме того, стоимость проживания в первой модели взята по нижней границе рынка.
И при этих исходных данных годовая чистая прибыль собственника составляет около 2 640 000 р.
Около 220 000 р чистой прибыли в среднем за месяц.
Это не означает, что собственнику каждый месяц перечисляют одинаковую сумму. Летом прибыль выше, зимой ниже. Оценивать доходность гостиничного номера нужно по полному годовому циклу.
Почему сильный сезон компенсирует зиму
У долгосрочной аренды квартиры практически ровная модель:
один арендатор платит фиксированную сумму каждый месяц.
Но у такой стабильности есть потолок. Если квартира сдаётся за 30 000 р, она не начнёт летом приносить в несколько раз больше только потому, что вырос спрос.
У гостиничного номера другая экономика:
- номер продаётся посуточно;
- стоимость проживания меняется по сезонам;
- в высокий период растёт и загрузка, и тариф;
- сильные месяцы формируют основную часть годовой прибыли.
Именно поэтому нельзя взять январь с загрузкой 15% и умножить его на весь год. Так же неправильно взять август с загрузкой 90% и представить, что такой результат будет каждый месяц.
Для проверки инвестиций в отели нужно смотреть весь календарь: загрузку, сезонные тарифы, расходы оператора и итоговую прибыль за 12 месяцев.
А 300 000 р откуда?
Это вторая модель того же номера.
В ней используется уже не заниженная загрузка 40,7%, а базовый среднерыночный показатель 65%.
Именно такой уровень заложен с учётом аналитики федерального отельного оператора Cosmos. По данным, использованным в расчёте, средняя загрузка его работающих объектов не опускается ниже 60%.
При этом стоимость проживания в новой модели также не поднята до верхней границы рынка.
По базовому сценарию годовая чистая прибыль превышает 3,75 млн р, или составляет больше 300 000 р в среднем за месяц полного года.
Таким образом, мы получили два сценария одного объекта:
- пессимистичный — загрузка 40,7% и около 220 000 р средней ежемесячной прибыли;
- базовый — загрузка 65% и более 300 000 р средней ежемесячной прибыли.
Почему мои инвесторы спокойны за свой капитал? Поэтому что перебрав многое - я нашла лучшее. Это и есть нормальная проверка, в данном случае курортной недвижимости под инвестиции: не выбирать самую красивую цифру, а смотреть, выдерживает ли объект слабый сценарий. Здесь выдерживает.
А базовая модель показывает, какой потенциал появляется при среднерыночной загрузке.
Но теперь возникает следующий вопрос.
Если собственник сам приезжает отдыхать в свой номер на 28 дней, выпадает ли этот период из общей прибыли?
Дальше разберу систему распределения дохода, какие есть механики, что такое котловой метод в отеле?
И какую взять стратегию, чтобы личный отдых владельца не останавливал получение его прибыли.
Если у вас есть вопросы по инвестиционной недвижимости, или вы хотите чтобы на эфире я сравнила инвестиции в номер в отеле, квартиру для сдачи в аренду и коммерческую недвижимость по одинаковым критериям, напишите СРАВНЕНИЕ.
Здесь про доходность и окупаемость этой инвестиции в недвижимость 👉https://vk.ru/wall-225942052_22

Схожие новости

#	Наименование новости	Тональность	Информативность	Дата публикации
1	Сегодня сделал небольшое обучение в крупнейшем агентстве Барнаула - Династия ...	0	8.31	15-09-2026
2	❓Как заработать на курортных апартаментах и не купить токсичный актив ...	0	8	04-07-2026
3	«Почему я рекомендую инвесторам смотреть также на номера в строящихся ...	0	10.91	18-09-2026
4	Прогноз загрузки на сентябрь-ноябрь плачевен и подтверждает то, что писал ...	1	7.67	19-08-2026
5	Расчет по номерам: на чем держится доходность отеля в Сочи	0	10.85	17-09-2026
6	Почему бизнес-апартаменты — это удачное вложение денег? Потому что это ...	7	8	07-07-2026
7	Промка и прибой: инвестировать в бетон и землю, не путая ...	4	7	12-07-2026
8	Промка и прибой: инвестировать в бетон и землю, не путая ...	5	7	12-07-2026
9	Промка и прибой: инвестировать в бетон и землю, не путая ...	5	7	12-07-2026

Классификация: Недвижимость. Схожих патентов: 0. Схожих новостей: 9. Тональность: 0. Информативность: 12.75. Источник: vk.com.