При выборе новостройки россияне стали больше ценить определенность, чем возможность приобрести квартиру на самом старте продаж. Теперь важна не только цена, но и срок переезда, будущие расходы и возможность заранее оценить готовый объект. Этот сдвиг происходит на фоне изменений на рынке ипотеки и может повлиять на стратегию как покупателей, так и застройщиков. Что стоит за изменением спроса и сохранится ли новый тренд, выясняли «Известия».

За январь–август 2026-го количество зарегистрированных договоров долевого участия и купли-продажи на первичном рынке в России увеличилось на 3% год к году, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «Авито Недвижимости».

В августе россияне зарегистрировали 50,6 тыс. договоров — на 8% меньше, чем в июле. Наибольшее число сделок пришлось на Московскую область, Москву, Санкт-Петербург, Ленинградскую и Свердловскую области. Самая заметная динамика зафиксирована в Иркутской (+21%) и Рязанской областях (+16%), а также в Алтайском (+15%) и Красноярском (+11%) краях.

Одновременно вырос интерес к квартирам в готовых домах. За январь–август 2026-го на такие объекты пришлось 24% продаж — на 4 п.п. больше, чем годом ранее. В последний месяц периода показатель в среднем по России достиг 25%.

«В Москве по итогам января–августа на квартиры в сданных домах пришлось 21% сделок — на 7 п.п. больше год к году. В Московской области показатель составил 24%, увеличившись на 3 п.п. за год, — указали аналитики. — Для покупателя этот сегмент дает возможность оценить готовую квартиру, окружение и инфраструктуру до оформления сделки, а также сократить срок ожидания переезда. При этом на такие объекты могут распространяться доступные инструменты первичного рынка, включая субсидируемую государством ипотеку».

Тренд подтвердил и замгенерального директора «Унистрой» Михаил Калашников. По его словам, люди стали тщательнее оценивать всю экономику сделки: расходы на аренду до переезда, стоимость ремонта, финансовую нагрузку и время, которое потребуется до фактического заселения.

— Готовая квартира дает возможность еще до сделки увидеть дом, двор и места общего пользования, понять сроки заселения и заранее спланировать ремонт. Это также позволяет точнее оценить финансовую нагрузку и период, когда придется одновременно оплачивать новую и нынешнюю квартиру, — отметил он. — Особенно важно это для тех, кому сначала необходимо продать свое жилье.

В августе 2026 года квадратный метр в новостройках бизнес-класса подорожал в десяти из 16 городов-миллионников, а общее число сделок сократилось на 28%. Об этом говорится в исследовании Pioneer и bnMAP.pro.

— Лидером по темпам удорожания жилья стал Воронеж, где средняя цена квадратного метра в сделках в бизнес-сегменте подскочила на 67,4% год к году — со 157,8 тыс. до 264,2 тыс. рублей, — отметила директор по ценообразованию и аналитике компании Pioneer Евгения Виниченко. — Следом идут Екатеринбург с ростом на 28,3% и Новосибирск, прибавивший 18,7%.

В шести городах-миллионниках цены снизились. Сильнее всего — в Краснодаре: квадратный метр здесь подешевел на 30,5%, до 160 тыс. рублей, а число сделок сократилось на 42%. Цены также упали в Самаре на 14,8%, Нижнем Новгороде — на 10,5%, Ростове-на-Дону — на 7,9%, Челябинске — на 6,2%, Казани — на 3,6%.

— Особенность рынка недвижимости городов-миллионников в том, что большая часть приходится на новостройки массового сегмента. Бизнес-класс представлен не так широко, а премиальный сегмент есть не во всех мегаполисах, — отметила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Тенденция связана прежде всего с изменением экономики покупки, отметил коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин. Разница в цене между квартирой на старте проекта и объектом на высокой стадии строительства в ряде случаев уже недостаточна, чтобы компенсировать длительное ожидание.

— Кроме того, готовые квартиры становятся более ценным продуктом из-за сокращения предложения с отделкой, — сказал эксперт. — Для покупателя — это возможность быстрее переехать и заранее понимать объем расходов на ремонт.

По данным «Авито Недвижимости», в августе 62% выставленных на продажу новостроек предлагались с отделкой: 46% — в предчистовом варианте, 16% — в чистовом. Еще 38% лотов продавались без отделки. Рост интереса к предчистовой отделке может быть связан с желанием застройщиков сохранить относительно доступную цену и при этом предложить жилье, требующее меньше затрат и времени на ремонт.

Та же логика работает и в пользу «новой вторички»: готовый объект позволяет сократить ожидание и заранее оценить квартиру.

После появления проектного финансирования у застройщиков появились согласованные с банками стратегии ценообразования и демпинговать на этапе котлована стало проблематично, пояснила ситуацию исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.

— Несколько лет назад покупка на старте продаж позволяла сэкономить порядка 25–30%, а иногда и больше по сравнению с жильем на финальной стадии. Это привлекало инвесторов: по мере строительства стоимость объектов росла и частично компенсировала расходы на аренду до получения квартиры, — сказала она. — Сейчас ситуация изменилась: гарантированно низкие цены на этапе котлована встречаются реже, а разница между стоимостью первичного и вторичного жилья уже не так велика. В результате интерес инвесторов к таким вложениям снизился.

Сейчас покупатель стал более избирательным, он смотрит, анализирует, сравнивает, считает экономику покупки, отметил гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.

— Чтобы покупатель решился на «котлован», нужно предложить ему действительно дефицитный продукт, — сказал он. — Если человек понимает, что завтра может не остаться квартир с нужной планировкой или видовыми характеристиками, он готов заходить в проект на ранней стадии. Поэтому задача девелопера — заинтересовать клиента еще на этапе идеи, точно попасть в его ожидания и главное — оправдать их по мере строительства.

Также, отметил эксперт, застройщикам стоит предлагать дополнительные стимулы для покупки на этапе котлована, в том числе рассрочку. При этом клиент должен четко понимать, какую выгоду получает, соглашаясь на сделку на ранней стадии.

По словам Юлии Бочарниковой, смещение интереса к готовым домам закономерно в нынешних рыночных условиях.

— Для девелоперов это, конечно, проблема, поскольку им необходимо наполнять эскроу-счета, чтобы снижать нагрузку по проектному финансированию, — отметила она.

В перспективе ситуация, по ее мнению, сохранится: покупка на этапе котлована уже не дает тех преимуществ по цене и доходности, которые были несколько лет назад.

В сентябре обсуждение новых условий «Семейной ипотеки» может вновь повлиять на активность тех, кто рассматривает возможность оформить сделку до вступления изменений в силу, считает управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

С 1 октября параметры программы меняются: ставка и максимальная сумма кредита будут зависеть от количества детей и региона, а срок субсидирования ограничат 15 годами, напомнил Михаил Калашников. Для семей с одним и двумя детьми в большинстве регионов кредит станет дороже, тогда как для многодетных условия могут оказаться выгоднее.

— Поэтому после изменения программы я бы ожидал еще более внимательного отношения к экономике покупки, — сказал он. — Клиент будет считать не только стоимость квадратного метра, но и первоначальный взнос, ежемесячный платеж, срок до переезда, расходы на аренду и ремонт. Это усилит конкуренцию не столько между первичкой и вторичкой, сколько между разными вариантами внутри самого рынка новостроек.

У готовых и близких к сдаче объектов в такой ситуации есть преимущество: сохраняется доступ к инструментам первичного рынка, но при этом можно заранее увидеть квартиру и оценить сроки переезда. При этом покупка на ранней стадии строительства для части клиентов по-прежнему останется привлекательной благодаря более низкой цене входа или отсутствию необходимости переезжать в ближайшее время.