С 1 октября условия выдачи семейной ипотеки скорректируются — теперь они станут выгоднее для многодетных. До реформы эта программа была доступна в 70 субъектах страны. Сейчас парам со средним достатком и тремя детьми кредит одобрят уже в 72 регионах, с четырьмя — в 81, а с пятью — по всей стране. Для родителей с одним ребенком ставка может вырасти до 12%, что сделает льготный заем менее привлекательным для покупки инвестиционных квартир. Как изменения отразятся на рынке недвижимости — в материале «Известий».

После изменения условий льготного кредитования семьи с тремя и более детьми смогут позволить себе покупку жилья в большем числе регионов, сообщили «Известиям» в исследовательском центре «Аналитика. Бизнес. Право». Для оценки доступности использовалось соотношение ежемесячного ипотечного платежа и расчетного дохода семьи — показатель PTI. Кредит считался доступным, если на его обслуживание уходило не более 30% семейного дохода.

«Расчеты проводились для квартиры площадью 50 кв. м с первоначальным взносом 20% и сроком кредита 20 лет. Доход семьи принимался равным полутора среднемесячным зарплатам в соответствующем регионе. Стоимость недвижимости определялась на основе нормативов Минстроя на III квартал 2026 года, а доходы — по последним доступным данным Росстата», — указали там.

При прежних условиях программы — ставке 6% и лимите 6 млн рублей в большинстве регионов и 12 млн рублей в четырех столичных субъектах — ипотека соответствовала критерию доступности в 70 из 85 регионов. В остальных 15 субъектах платеж превышал 30% расчетного семейного дохода.

После реформы условия будут зависеть от количества детей. Для семей с одним ребенком число субъектов, где ежемесячный взнос не превышает 30% дохода, сократится с 70 до 27. При этом средняя долговая нагрузка достигнет 32%. Иными словами, более чем в половине регионов расходы на ипотеку превысят установленный в исследовании порог.

При наличии двоих детей таких субъектов останется 56 — на 14 меньше, чем прежде. Для многодетных ситуация меняется: с тремя детьми показатель вырастет до 72, а с четырьмя — до 81.

«Наиболее выгодными новые условия становятся для семей с пятью и более детьми. Для них ипотека будет доступна в 84 из 85 субъектов, — отметили аналитики. — По сравнению с прежними параметрами программы семьи с тремя детьми получают два дополнительных доступных региона, с четырьмя — 11, с пятью и более — 14. Для семей с одним или двумя детьми, напротив, география доступной ипотеки сокращается».

Еще одно изменение касается срока субсидирования: льготные условия будут действовать в течение 15 лет. При этом в исследовании срок кредита сохранен на уровне 20 лет, чтобы результаты можно было сопоставить с прежней моделью. Ставка на период с 16-го по 20-й год пока неизвестна. Поэтому точно оценить размер платежей невозможно.

«Реальная долгосрочная доступность программы будет зависеть не только от стартового платежа, но и от того, какие условия банки предложат заемщикам после окончания 15-летнего периода поддержки. Однако на первом этапе главными выгодоприобретателями реформы становятся многодетные семьи: увеличение лимитов позволяет им отказаться от рыночной части кредита и расширяет географию доступной ипотеки».

Реформа может снизить привлекательность семейной ипотеки для покупателей инвестиционного жилья. Чем меньше детей в семье, тем выше оказывается расчетная долговая нагрузка и тем уже круг регионов, где платеж соответствует уровню доходов.

До 2023 года 20–22% покупок с использованием семейной ипотеки совершались в инвестиционных целях. Затем показатель снизился до 10%, а в последнее время на фоне введенных ограничений не превышал 6–7%, рассказала «Известиям» замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

— До введения ограничений льготные ипотечные программы привлекали в том числе инвесторов. Они не только оформляли дешевые кредиты на себя, но и привлекали так называемых доноров, — считает эксперт. — После изменений с 1 октября такие сделки, скорее всего, станут единичными: использовать доноров станет крайне сложно.

Сейчас семейная ипотека больше ориентирована на улучшение жилищных условий, указала Татьяна Решетникова. В более выгодном положении находятся те, кто уже приобрел стартовое жилье и планирует расширяться.

— Семьям с одним ребенком стало сложнее приобрести квартиру, особенно если это их первая недвижимость. При этом они могут оформить семейную ипотеку под 6% на строительство собственного дома, — напомнила она.

Гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин отметил, что по сравнению с началом действия программы семейная ипотека стала более адресной. Так, по мере увеличения семьи заемщики могут снизить ставку, рефинансировав кредит.

Директор центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина согласна с тем, что изменение условий с 1 октября 2026 года может привести к снижению инвестиционного спроса на жилье, приобретаемое по льготной ипотеке.

— Сокращение такого спроса способно уменьшить давление на цены на первичном рынке и сделать господдержку более адресной. При этом моделирование показывает, что для семей с одним и двумя детьми, которые покупают недвижимость для собственного проживания, доступность программы заметно снизится, — сказала она.

По ее мнению, вместо дальнейшего повышения стоимости кредита для таких заемщиков стоит точнее разделить социальные и инвестиционные цели покупки.

Более мягким решением было бы разрешить семьям иметь собственное жилье, но не предоставлять льготу при покупке второго и последующего объекта, если для этого нет достаточных оснований, добавила председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян.

— Для тех, кому действительно нужно улучшить жилищные условия, можно сохранить более низкую ставку при подтверждении такой необходимости. Например, если семье не хватает площади, родился ребенок или требуется переезд в другой регион, — сказала она.

Изменение условий семейной ипотеки может привести к перетоку части покупателей из новостроек на вторичный рынок. Этому будет способствовать сокращение разницы между рыночной и льготной ставкой, считает старший директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова. При этом семейная ипотека на вторичное жилье доступна только в отдельных небольших городах, тогда как обычная позволяет выбирать из гораздо большего числа объектов.

Некоторые покупатели могут предпочесть более доступное готовое жилье в расчете на то, что через один-два года кредит удастся рефинансировать по более низкой ставке, отметила директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Однако массового перехода она не ожидает из-за высоких ставок по рыночным кредитам. Застройщики при этом могут чаще предлагать рассрочки, но возможности такого инструмента поддержать продажи ограничит его регулирование со стороны ЦБ.

По словам директора по аналитике Инго Банка Василия Кутьина, переход на вторичный рынок уже начался. За восемь месяцев 2026-го число сделок с готовым жильем выросло на 28% год к году, а в III квартале продажи оказались на 32% выше прошлогоднего уровня. Одновременно разница в цене между новостройками и готовыми квартирами к концу III квартала сократилась с 25 до 20%.

Если спрос продолжит расти, а предложение — сокращаться, цены на готовое жилье могут пойти вверх. За квартал число выставленных на продажу объектов уменьшилось на 10%, поэтому конкуренция усиливается, отметил гендиректор Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов. По его словам, продавцы уже могут менять цену прямо во время сделки. Поэтому покупателям стоит заранее фиксировать стоимость в предварительном договоре.

На первичном рынке, напротив, замедление спроса способно привести к более медленному росту цен. Продажи новостроек во многом поддерживаются госпомощью, поэтому ужесточение льготных программ может дополнительно сократить число сделок, подчеркнула Наталия Богомолова.

Снижение доступности семейной ипотеки особенно затронет заемщиков с одним и двумя детьми, на которых приходится значительная часть покупок. Для девелоперов это означает дальнейшее падение продаж, рост остатков непроданных квартир и снижение маржи, отметил Василий Кутьин.

Наиболее уязвимыми могут оказаться застройщики массмаркета в столичных регионах, считает Кирилл Агапов. Снижение интереса к новостройкам способно заставить компании пересмотреть планы запуска новых проектов и повысить риск задержек со сдачей. В первую очередь это касается девелоперов с высокой долговой нагрузкой и сильной зависимостью от продаж на ранних этапах строительства.

Покупателям новостроек стоит выбирать объекты с высокой степенью готовности и особенно внимательно проверять финансовое состояние и репутацию застройщика, заключил Кирилл Агапов.