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Verfassungsrechtler Battis: Hohe Hürden für Vergesellschaftung in Berlin

Дата публикации: 26-09-2026 10:59:00

Verfassungsrechtler Ulrich Battis erklärt, warum eine Vergesellschaftung in Berlin hohe rechtliche Hürden hat und welche Rolle die Entschädigung spielt.

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Berlin will die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne ermöglichen. Verfassungsrechtler Ulrich Battis sieht dafür hohe Hürden – und nennt ein Gesetz als das entscheidende Problem.

FOCUS online: Herr Battis, das Grundgesetz erlaubt die Vergesellschaftung von Grund und Boden. Das klingt nach Sozialismus.

Ulrich Battis: Dass der Artikel 15 die Vergesellschaftung zulässt, war bei der Entstehung des Grundgesetzes ganz bewusst so vorgesehen. Die SPD war damals marxistisch geprägt und die Vorstellung einer sozialistischen Planwirtschaft stand als Alternative zur von Ludwig Erhard geplanten Marktwirtschaft im Raum. Nur gab es 1949 das Bundesverfassungsgericht noch nicht. Inzwischen hat das Gericht eine ständige Rechtsprechung entwickelt, deren zentraler Grundsatz die Verhältnismäßigkeit ist. Eine Sozialisierung, die grundsätzlich zulässig ist, muss demnach verhältnismäßig sein. Und genau daran bestehen aus meiner Sicht erhebliche Probleme.

Verfassungsrechtler Ulrich Battis

Verfassungsrechtler Ulrich Battis ullstein bild Dtl. / Kontributor

Ulrich Battis ist emeritierter Professor für Staats- und Verwaltungsrecht an der Humboldt-Universität zu Berlin. Dort lehrte er von 1993 bis 2011. Zuvor war er Professor an der Universität Hamburg und an der Fernuniversität Hagen, deren Rektor er von 1984 bis 1993 war. Battis gilt als Experte für Staats-, Verwaltungs- und Baurecht und ist heute unter anderem als Rechtsanwalt tätig.

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Das heißt, das Gesetz kann nicht einfach so angewendet werden, wie es formuliert wurde?

Battis: Eine voraussetzungslose Sozialisierung, wie sie der Wortlaut von Artikel 15 zunächst nahelegen könnte, ist heute nicht möglich. Die Verfassung muss im Lichte der inzwischen entwickelten Rechtsprechung ausgelegt werden. Das kann man auch an anderen Verfassungsnormen sehen. 1949 haben die Abgeordneten bei Ehe und Familie selbstverständlich an die Verbindung von Mann und Frau und an Vater, Mutter und Kind gedacht. Heute wird der Begriff der Ehe anders verstanden. Verfassungsrecht entwickelt sich weiter.

Berlin hat inzwischen ein Enteignungsrahmengesetz beschlossen. Was bedeutet dieses Gesetz für die mögliche Vergesellschaftung?

Battis: Zunächst muss man einen wichtigen Begriff klären: Es handelt sich nicht um ein klassisches Enteignungsgesetz. Enteignung ist ein rechtsstaatliches Instrument der Güterbeschaffung. Das gibt es seit dem Eisenbahnbau und wird bis heute angewendet, beispielsweise wenn eine Straße gebaut wird und dafür ein Grundstück benötigt wird. Eine Enteignung betrifft grundsätzlich einen Einzelfall und wird von der Verwaltung vorgenommen.

Eine Vergesellschaftung ist etwas anderes. Artikel 15 spricht ausdrücklich von Vergesellschaftung. Das kann man nicht mit einer Enteignung gleichsetzen. Das Berliner Rahmengesetz legt aus meiner Sicht entscheidende Voraussetzungen fest. Eine Vergesellschaftung ist eben nicht voraussetzungslos möglich, sondern nur, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Welche Bedingungen sind für eine Vergesellschaftung notwendig?

Battis: Zum Beispiel eine Notlage und die Frage, ob das Problem nicht auf andere Weise gelöst werden kann. Entscheidend ist, ob eine Vergesellschaftung tatsächlich erforderlich ist oder ob andere Mittel zur Verfügung stehen. Genau hier kommt wieder der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ins Spiel.

Warum ist gerade die Verhältnismäßigkeit eine so große Hürde?

Battis: Weil eine Sozialisierung als letztes Mittel betrachtet werden muss. Bevor man einen solchen Eingriff vornimmt, müssen andere Möglichkeiten ausgeschöpft werden. Das ist einer der Grundgedanken. Das Bundesverfassungsgericht hat mit diesem Grundsatz bereits zahlreiche Bundes- und Landesgesetze überprüft und teilweise für verfassungswidrig erklärt.

Sie halten die Voraussetzungen des Berliner Rahmengesetzes also für so streng, dass eine Vergesellschaftung dadurch erheblich erschwert wird?

Battis: Ja, mit Sicherheit. Das ist auch bewusst so gemacht worden. Die CDU wollte eine Vergesellschaftung nicht, und auch die SPD hat sich dagegen ausgesprochen. Das Gesetz enthält deshalb bewusst hohe Hürden.

Ein weiterer Punkt ist die Entschädigung. Welche Rolle spielt sie?

Battis: Das ist natürlich der Pferdefuß. Der Rechnungshof von Berlin hat vorgerechnet, dass die Kosten einer Vergesellschaftung im Bereich von mehreren Dutzend Milliarden Euro liegen könnten. Ob man nun über 38 oder 45 Milliarden Euro spricht, ist letztlich gar nicht der entscheidende Punkt. Berlin hat dieses Geld nicht.

Hinzu kommt die finanzpolitische Situation des Landes. Berlin erhält seit Jahren erhebliche Mittel aus dem aus dem bundesstaatlichen Finanzausgleich. Die Frage ist deshalb auch politisch: Wie soll eine solche Maßnahme überhaupt finanziert werden?

Unklar, wie teuer eine Vergesellschaftung tatsächlich wäre

Wie teuer eine Vergesellschaftung tatsächlich wäre, ist bislang nicht geklärt. Das liegt vor allem daran, dass die Höhe der Entschädigung nach Artikel 15 des Grundgesetzes rechtlich umstritten ist. Der Berliner Rechnungshof weist darauf hin, dass es dazu bislang keine praktische Anwendung und keine einschlägige Rechtsprechung gibt. Für eine verkehrswertorientierte Entschädigung nennt er die amtliche Kostenschätzung des Senats aus dem Jahr 2018 von rund 29 bis 36 Milliarden Euro. Eine Hochrechnung aktueller Bilanzwerte kommt laut Rechnungshof sogar auf rund 42 Milliarden Euro.

Demgegenüber wurden Modelle mit deutlich niedrigeren Entschädigungen diskutiert. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hatte bereits Beträge von rund 8 beziehungsweise 11 Milliarden Euro vorgerechnet. Eine 2025 veröffentlichte, von der Initiative beauftragte Studie kam auf 10 bis 17 Milliarden Euro. Eine am 25. September 2026 veröffentlichte Studie von Forschern um Sebastian Dullien, Tom Krebs und Achim Truger veranschlagt die Entschädigung für rund 210.000 Wohnungen auf etwa 13,5 Milliarden Euro.

Die große Spannbreite ist daher kein Widerspruch zwischen einzelnen Rechnungen, sondern Folge unterschiedlicher Modelle: Entscheidend ist insbesondere, ob die Entschädigung am Verkehrswert beziehungsweise an Bilanzwerten orientiert wird oder ob ein niedrigerer Wert zugrunde gelegt wird, der sich etwa an den künftig erzielbaren Mieterträgen und der Finanzierbarkeit orientiert.

Bundeskanzler Friedrich Merz will auf Bundesebene ein Gesetz schaffen, das eine Vergesellschaftung wie in Berlin verhindern soll. Welche rechtlichen Möglichkeiten hat der Bund?

Battis: Das Grundgesetz gibt dem Bund die Möglichkeit, Regeln zur Vergesellschaftung zu erlassen. Er hat von dieser Möglichkeit bisher keinen Gebrauch gemacht. Deshalb konnte Berlin ein eigenes Gesetz beschließen. Der Bund kann das nun ändern. Er muss allerdings begründen, warum er eine solche Regelung auf Bundesebene einführt. Das lässt sich aus meiner Sicht gut machen, weil eine Vergesellschaftung auch erhebliche Folgen für Banken und die Wirtschaft hätte.Könnte der Bund also einfach per Gesetz festlegen, dass es keine Vergesellschaftung geben darf?

Battis: Nein. Der Bund kann nicht einfach sagen: Vergesellschaftung gibt es nicht. Er müsste die Regelung positiv ausgestalten – also Voraussetzungen festlegen, unter denen eine Vergesellschaftung zulässig oder unzulässig ist. Das Berliner Gesetz macht genau das: Es definiert Voraussetzungen und Bedingungen.

Die Linke hat nach der Wahl dennoch angekündigt, an der Vergesellschaftung festhalten zu wollen. Wie passt das zusammen?

Battis: Das ist zunächst eine politische Frage. Die Vergesellschaftung war ein Kernanliegen der Linken im Wahlkampf. Man muss anerkennen, dass die Spitzenkandidatin damit sehr viele Menschen begeistert und mitgerissen hat. Allerdings ist die Spitzenkandidatin der Linken selbst Juristin und kennt die rechtlichen Fragen natürlich. Nur kann sie natürlich nicht unmittelbar nach einem Wahlerfolg erklären, das Thema sei plötzlich erledigt.

Wenn Berlin das Vergesellschaftungsgesetz beschließt: Welche Möglichkeiten hätten betroffene Unternehmen und Eigentümer?

Battis: Jeder Eigentümer, jede Eigentümerin und auch Aktionäre, die durch ein solches Gesetz unmittelbar betroffen wären, können klagen. Das kann zunächst vor den Verwaltungsgerichten geschehen. Je nach konkreter Ausgestaltung können auch verfassungsrechtliche Verfahren eine Rolle spielen.

Sie räumen dem Vorhaben also keine Chance ein?

Battis: Nein, natürlich nicht. Aus meiner Sicht scheitert eine Vergesellschaftung an der Verhältnismäßigkeit. Das Berliner Rahmengesetz stellt sie ausdrücklich als letztes Mittel dar. Bevor es dazu kommen kann, müssen andere Möglichkeiten ausgeschöpft werden. Genau das dürfte hier zum entscheidenden Problem werden.

Aber könnte Berlin nicht trotzdem ein entsprechendes Gesetz beschließen und anschließend prüfen lassen?

Battis: Politisch kann darüber natürlich weiter gerungen werden. Aber ein Volksentscheid kann sich nicht über die Verfassung hinwegsetzen. Wenn ein entsprechendes Gesetz beschlossen wird, wird es an den verfassungsrechtlichen Vorgaben gemessen. Letztlich werden die Gerichtsverfahren beim Bundesverfassungsgericht landen.

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