С октября вступили в силу новые условия программы. Процентная ставка стала выше - c прежних 6% до 8-12%, для семей, где трое или менее детей, в столичных регионах, и семей, где один-два ребенка в других регионах. При этом, как пояснила пресс-служба Минфина, у таких семей есть возможность сохранить базовую льготную ставку в 6% - независимо от количества детей и региона покупки недвижимости.

Во-первых, это возможно, если первый взнос по ипотеке составит 50% и более от стоимости жилья.

Во-вторых, с 1 октября можно обратиться в банк за снижением ставки в случае, если оплачены 50% от суммы кредита или 50% от суммы недвижимости в первый год действия ипотеки. После подачи в банк заявления о снижении процентной ставки перерасчет будет произведен со следующего платежного периода.

Такие условия могут изменить расклад на рынке недвижимости. Чтобы собрать большой первый взнос, семьи, вероятно, будут активнее продавать прежнее имущество, что может повысить интерес к механизмам трейд-ин (зачет прежней квартиры в счет новой) и даже сдерживать цены на вторичном рынке. Кроме того, для получения крупной суммы им понадобится быстрее освободить прежнюю недвижимость, переехав в новое жилье. Это может сделать более актуальной покупку квартиры не на стадии котлована, а в уже построенном доме. И таких квартир от застройщика в уже построенных домах на рынке сейчас достаточно.

Возможность получить ставку 6% за счет оплаты половины недвижимости или кредита будет актуальна в первую очередь для тех, кто и ранее планировал продавать квартиру, но либо не успел подписать ипотечный договор, либо не успел продать прежнее жилье, считает исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. Также это может оказаться стимулом к действию для семей, которые собирались переезжать в другой город, особенно в Москву или Санкт-Петербург, где программа "Семейной ипотеки" изменилась наиболее существенно.

Есть и третий сценарий: семьи, у которых есть накопления или иные активы (дача, земельный участок, автомобиль), могут попробовать реализовать их в течение года и высвободить средства для погашения 50% задолженности.

За январь-август нынешнего года на квартиры в сданных домах и так пришлось уже около четверти продаж новостроек, говорит Баджурак. Покупатели все чаще предпочитают готовые или почти готовые объекты, так как разрыв в цене между котлованом и сданным домом в массовом сегменте практически исчез. Разъяснения Минфина этот тренд только усилят. А вот дома на этапе котлована, которые и так испытывают давление из-за сокращения льготных ставок, могут потерять еще часть покупателей.

Девелоперы будут адаптировать финансовые инструменты под новые параметры программы. В частности, будут продолжать развиваться комбинированные инструменты покупки с рассрочкой и траншевой ипотекой, которые позволят покупателю в период строительства постепенно довести объем внесенных собственных средств до 50%, а затем воспользоваться возможностью перейти на "Семейную ипотеку" по ставке 6%, говорит директор блока продаж жилой недвижимости ГК "А101" Владимир Колесников.

"Мы и раньше исходили из того, что после изменения условий "Семейной ипотеки" основной акцент будет смещаться не на прямые скидки, а на условия приобретения квартиры, - говорит эксперт. - Для одного покупателя важен размер ежемесячного платежа, для другого - график внесения первоначального взноса".

Предложение получить ставку 6% по "Семейной ипотеке" при условии погашения половины ипотечного кредита в течение первого года подходит не всем семьям, у которых ставка выше этой, отмечает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Чтобы воспользоваться таким условием, у семьи должны быть накопления для оплаты первого взноса в 20% и, например, квартира, после продажи которой можно погасить половину кредита.

Кроме того, надо, чтобы "сошлись" еще некоторые условия: доход семьи должен позволить получить ипотечный кредит по ставкам в 8-12%, но при этом семья по какой-то причине не хочет полностью воспользоваться таким размером кредита для улучшения жилищных условий (то есть приобрести жилье, цена которого равна сумме первого взноса, кредита и средств от продажи старой квартиры).

На первом этапе после изменения "Семейной ипотеки" мы можем увидеть более осторожное поведение клиентов, увеличение срока принятия решения и частичное снижение числа сделок, говорит директор по аналитике и ценообразованию девелоперской компании "Новая Эра" Юлия Пичугина. Спрос будет перераспределяться в пользу более доступных по бюджету квартир и комбинированных схем покупки. Для девелоперов это стимул развивать инструменты, которые помогают клиенту использовать уже имеющиеся активы, снизить финансовую нагрузку на старте и сформировать комфортный график платежей.

Одним из наиболее востребованных решений может стать дальнейшее развитие трейд-ин. Останется и рассрочка от застройщика - она может быть удобна покупателям, которые располагают первоначальным взносом и ожидают поступления средств в будущем - например, после продажи другой недвижимости, завершения вклада или получения дохода от бизнеса.

Перспективным решением может быть и траншевая ипотека, при которой кредитные средства выдаются частями. Проценты в этом случае начисляются только на фактически предоставленную сумму, поэтому на этапе строительства платеж может быть ниже, чем при классической ипотечной схеме. Такой формат особенно интересен покупателям, которые одновременно арендуют жильё или планируют переезд только после ввода дома. При этом клиенту необходимо заранее понимать, как изменится платеж после выдачи следующих траншей, и оценивать свою долговую нагрузку на всем горизонте кредита.