Рынок покупки и аренды жилья в Сербии меняется после отъезда части россиян. Пиковые значения были достигнуты в 2022 году на фоне масштабной миграции. Затем цены держались на высоком уровне в связи с активными покупками и спросом на съемную недвижимость, но в 2026-м наблюдается охлаждение, сообщает портал B92.

В Белграде аренда студии выросла с €250 в первом квартале 2022 года до €350 в четвертом. Однокомнатные квартиры подорожали с €300 до €500, двухкомнатные — с €450 до €800, с тремя комнатами — с €600 до €1000. В Нови-Саде наблюдались аналогичные тенденции, но менее значительные для небольшой недвижимости — на 80-100 евро. Больше всего выросла цена за съемные «трешки» — с €400 до €700.

Директора агентства Etagi.com Добрица Илич отметил, что в 2022 году рынок быстро потерял баланс. Собственники пересматривали цены в сторону повышения, ориентируясь на резко выросший спрос со стороны большого количества приехавших россиян и украинцев.

В 2026 году, по данным 4zida.rs, ставки снизились, но остались на более высоком уровне, чем до масштабной миграции, связанной с началом боевых действий в Украине. Студию в Белграде можно арендовать за 380 евро в месяц, однокомнатную квартиру — за €450, двухкомнатную — за €700. В Нови-Саде студии сдают за €280 евро, 1-комнатное жилье теперь стоит €300, с двумя комнатами — €450, с тремя — €650.

Добрица Илич объясняет снижение ставок тем, что многие россияне заключали договоры аренды сроком на один год, поскольку сами не понимали, насколько долго останутся в Сербии. При этом многие собственники жилья отказались от прежних арендаторов ради более высоких платежей со стороны релокантов из РФ. Через год значительная часть новых жильцов вернулась в Россию или уехала в другие страны, и на рынке появилось большое количество свободных квартир. Владельцам пришлось корректировать цены, потому что конкуренция стала высокой.

Эксперт подчеркнул, что распространенное представление о том, что россияне готовы платить любую цену за жилье, не соответствует действительности. Они уже хорошо ориентируются на рынке недвижимости Сербии и внимательно сравнивают предложения.

Арендаторы, как правило, редко меняют жильё. Выбор зависит от времени приезда и условий договора. Первые волны переселенцев ориентировались на центральные районы городов, однако сейчас всё чаще выбираются более удалённые и доступные по цене районы.

Сохраняется интерес к жилым комплексам с развитой инфраструктурой — фитнес-залами, общими пространствами и коворкингами. При наличии бюджета рассматривается и район «Белград на воде».

Отмечается, что россияне привычны к большим расстояниям и спокойно относятся к поездкам на работу или учёбу на автомобиле. Многие ценят формат загородного дома, который воспринимается как «дача». В приоритете остаются тишина, семейная атмосфера и уединение. Около 90% арендаторов имеют домашних животных, чаще всего кошек или собак.

В Белграде в первом квартале 2019 года квадратный метр жилья стоил около 1 300 евро, сейчас он в среднем дороже примерно на 2 000. В Нови-Саде динамика тоже впечатляющая — с €1 225 до €2 830.

Россияне чаще всего приобретают недвижимость в Новом Саде и Белграде. При этом растёт интерес к более спокойным городам — Суботице и Зренянину, где важны тишина, природа и более размеренный образ жизни. В числе востребованных направлений также Панчево благодаря близости к столице и Ниш, который считается ключевым городом юга страны. В Нише за первые восемь месяцев работы местного офиса зафиксирован высокий спрос на дома в пригородах и сельских населённых пунктах.

Около 20–30% приехавших в Сербию, по оценкам экспертов, принимают решение о покупке недвижимости. Часть затем уезжает в другие страны Европы или возвращается в Россию. Оставшиеся при покупке квартир предпочитают новостройки, но наибольший интерес вызывают дома, особенно за пределами города — в направлении Космая и Авалы.

Покупатели часто выбирают компактные объекты площадью до 150 кв. м с одной–двумя спальнями и дополнительной комнатой для гостей. Важен участок — обычно 200–500 кв. м, с возможностью жить ближе к природе, но недалеко от города. На рынке сохраняется спрос и на старые дома, которые планируют реконструировать. При этом крупные дома продаются сложнее из-за высокой итоговой стоимости.

Процедура покупки недвижимости в Сербии в целом не считается сложной. Дополнительным стимулом является возможность получения временного, а затем и постоянного вида на жительство. В последующем иностранцы вправе претендовать на гражданство, хотя это уже более сложный процесс.

На выбор объектов влияют ограничения. Иностранные граждане могут приобретать только уже существующую недвижимость с адресом, поскольку требуется регистрация места проживания. Это сокращает доступные предложения, а наиболее привлекательные варианты быстро уходят с рынка.

Отмечаются и различия в административных привычках. Покупатели из России привыкли сразу оплачивать налог после подписания договора купли-продажи. В Сербии процесс иной — часто необходимо дождаться решения налоговой службы, что вызывает у них напряжение и вопросы о возможных дополнительных начислениях или штрафах.

Ключевое отличие связано с форматом жилых комплексов. В странах, откуда приезжают покупатели, такие проекты существуют уже более 30 лет и представляют собой полноценные жилые среды с развитой инфраструктурой: магазинами, ресторанами, кафе, благоустроенными дворами, охраной и общими пространствами. Подобный формат, близкий к кондоминиумам, в Сербии пока находится на ранней стадии развития и воспринимается как дефицит.

Решающим фактором остаётся бюджет. Пожилые покупатели чаще остаются в Сербии — им проще адаптироваться благодаря схожести языка и культурной среды, а также ограниченным возможностям покупки недвижимости в странах Западной Европы. Для более молодых покупателей Сербия реже становится долгосрочным выбором.

Также выделяются различия в инфраструктуре и административных процессах. Они воспринимаются как менее развитые по сравнению с рядом западных стран. Дополнительно подчёркивается разница в технологических привычках: часть российских покупателей отмечает более высокий уровень цифровых решений на родине.

Покупатели с более высоким бюджетом иногда сравнивают стоимость жилья в Белграде и других странах. В частности, звучит мнение, что недвижимость за 350 000 евро в Белграде может проигрывать альтернативам, например на Кипре, где за сопоставимую сумму доступны и иные преимущества, включая возможность получения вида на жительство.

Аналитики International Investment отмечают, что новая масштабная волна миграции из России в Сербию маловероятна. При этом возможно перераспределение потоков релокантов в регионе — прежде всего за счёт Черногории, где условия для бизнеса и сделок с недвижимостью резко ужесточены. В связи с этим многие граждане РФ рассматривают переезд в другие страны, среди которых выделяются Сербия и Грузия.

Сформировавшиеся русскоязычные сообщества за рубежом продолжают влиять на динамику рынка: они упрощают адаптацию новых переезжающих и поддерживают интерес к локальному жилью. Это формирует дополнительный устойчивый спрос.

Для инвесторов Сербия пока не представляет особый интерес. Доходность на рынке недвижимости невысока и присутствуют риски с большим объемом нелегального жилого фонда. Эта страна чаще рассматривается как вариант для получения резидентского статуса и долгосрочного проживания.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment