Στέφανος Νικολάου, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

Рынок недвижимости Кипра продолжает расти и по ценам, и по числу реальных сделок. В сентябре 2026 года в Департаменте земель и геодезии зарегистрировали 1 681 договор купли-продажи, на 13,3% больше, чем годом ранее. За январь–сентябрь показатель достиг 14 969, рост составил 13,6%.

Это самый сильный сентябрь как минимум с 2007 года. Лимасол остается крупнейшим рынком, но быстрее всего в сентябре росла Ларнака. Пафос по-прежнему выделяется долей иностранных покупателей.

Для инвестора такая статистика важнее очередного ценового рекорда. Она показывает, где рост стоимости подкреплен ликвидностью, а где рынок сильнее зависит от иностранного капитала и нового строительства.

International Investment уже писал, что во втором квартале 2026 года жилье на Кипре подорожало на 8,5% за год. Квартиры выросли в цене на 8,9%, дома — на 5,8%. Самый быстрый рост общего индекса был в Фамагусте — 10%, затем шли Ларнака с 9,8%, Пафос с 9,6%, Лимасол с 7,8% и Никосия с 5,7%.

Теперь к ценовой статистике добавились данные по договорам. В сентябре в Лимасоле зарегистрировали 506 договоров, на 16,1% больше год к году. В Ларнаке — 393, рост составил 28,9%. Пафос прибавил 10,2%, до 345 договоров, Никосия — 6,6%, до 374. Фамагуста стала единственным районом со снижением: 63 договора, минус 20,3%.

За девять месяцев Лимасол набрал 4 860 договоров, Ларнака — 3 291, Никосия — 3 163, Пафос — 2 999, Фамагуста — 656.

Периоды в таблице различаются: продажи и иностранный спрос показаны за январь–сентябрь, медианные цены вторичных квартир — за первое полугодие. Доля зарубежных покупателей приблизительная: DLS считает объекты, зарегистрированные по договорам иностранцев, а общий рынок — число договоров.

На Лимасол приходится почти треть зарегистрированных договоров страны. За январь–сентябрь их количество выросло на 16,9%, до 4 860.

Разница особенно заметна по стоимости завершенных переходов собственности. Уже за первые семь месяцев на Лимасол пришлось более €1 млрд зарегистрированной стоимости сделок — значительно больше, чем на любой другой район.

Для инвестора это главный аргумент в пользу Лимасола: здесь больше потенциальных покупателей и выше оборот капитала. Но вход в рынок также самый дорогой. На вторичном рынке первого полугодия медианная цена квартиры составляла €217 тыс., дома — €325 тыс.

Рост цен здесь уже замедляется относительно других районов. Во втором квартале жилье в Лимасоле подорожало на 7,8% за год, меньше, чем в Ларнаке, Пафосе и Фамагусте. Поэтому высокая ликвидность не означает, что именно Лимасол даст самый быстрый дальнейший рост стоимости.

Ларнака стала самым быстрорастущим районом сентября: число договоров увеличилось на 28,9%. За девять месяцев рост составил 14,7%.

При этом порог входа остается существенно ниже лимасольского. Медианная цена квартиры на вторичном рынке в первом полугодии составляла €111 тыс., дома — €185 тыс.

Ларнака сочетает более низкий порог входа с быстрым ростом числа сделок. Фото: Héctor Ochoa (Robot8A), Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

Для инвестора это один из наиболее интересных компромиссов между ценой и ликвидностью. Но именно здесь важно следить за новым предложением: быстрый рост сделок способен привлечь больше девелоперов, а сегодняшний дефицит через несколько лет может смениться более жесткой конкуренцией.

Иностранный спрос распределен по острову крайне неравномерно.

По данным DLS, за январь–сентябрь зарубежным покупателям соответствовало около 42% зарегистрированных договоров по стране. В Пафосе показатель был около 71%, в Ларнаке — 47%, Фамагусте — 46%, Лимасоле — 37%, Никосии — только 16%.

Это делает Пафос наиболее международным рынком Кипра. Иностранный спрос поддерживает цены и ликвидность, но одновременно повышает зависимость от внешнего капитала, международной мобильности и правил покупки для граждан третьих стран.

Важно не смешивать зарегистрированный договор и завершенный переход права собственности. В статистике DLS это разные показатели. В первой половине года доля иностранцев среди завершенных переходов была заметно ниже их доли среди новых договоров.

Поэтому формулировка «иностранцы покупают почти половину недвижимости Кипра» требует оговорки: речь идет прежде всего о потоке новых зарегистрированных договоров.

Разрыв между районами хорошо виден на вторичном рынке.

В первом полугодии медианная квартира в Лимасоле стоила €217 тыс. В Никосии — €138 тыс., в Пафосе — €120 тыс., в Ларнаке — €111 тыс., в Фамагусте — €101 тыс.

Это не средняя цена всех объектов и не ориентир для новых прибрежных комплексов. Премиальные новостройки в Лимасоле и Пафосе могут стоить в несколько раз дороже. Но медианы показывают, насколько различается реальный порог входа на массовом вторичном рынке.

Ларнака поэтому выглядит доступнее Лимасола, а Пафос сочетает сравнительно умеренную медиану вторичного рынка с очень высокой долей иностранных покупателей.

Гражданам стран вне ЕС для приобретения недвижимости на Кипре требуется разрешение районной администрации. Разрешение может охватывать участок до 4 000 кв. м для собственного дома либо до двух объектов. Для супружеской пары лимит действует совместно.

Официальный срок рассмотрения составляет около двух–трех недель, отдельной платы за разрешение нет.

Для граждан ЕС такие ограничения не применяются в том же виде. Поэтому при оценке спроса важно различать покупателей из ЕС и третьих стран: юридический режим у них разный.

Правила для граждан третьих стран при этом могут стать жестче. В 2026 году правительство и парламент обсуждают обновление закона: среди вариантов — ограничения на землю рядом с критической инфраструктурой и линией прекращения огня, сельскохозяйственные участки и площадь приобретаемых объектов. На момент публикации это обсуждаемые поправки, а не новый общий запрет.

Покупка недвижимости сама по себе не дает постоянный вид на жительство.

Ускоренная программа для инвесторов требует вложения минимум €300 тыс. без НДС. Если речь идет о доме или квартире, для этой категории программы объект должен относиться к первой продаже.

Дополнительно заявитель должен подтвердить ежегодный обеспеченный доход не менее €50 тыс. Сумма увеличивается на €15 тыс. для супруга и на €10 тыс. для каждого несовершеннолетнего ребенка. Для жилой недвижимости средства на инвестицию должны поступать из-за рубежа.

Поэтому формулировка «купить квартиру за €300 тыс. и получить ВНЖ» слишком упрощает правила: значение имеют тип объекта, источник денег и доход заявителя.

С 1 января 2026 года на Кипре отменен гербовый сбор по новым документам.

Сбор за переход права собственности зависит от НДС. Если сделка облагается НДС, сбор за переход права собственности не взимается. Если НДС не применяется, законодательство предусматривает снижение стандартного сбора на 50%.

Базовая шкала составляет 3% на первые €85 тыс., 5% на часть стоимости от €85 001 до €170 тыс. и 8% на сумму выше €170 тыс.

Льготный НДС 5% предназначен для соответствующего жилья, используемого как основное и постоянное место проживания. Инвестиционная квартира не получает эту ставку автоматически.

При продаже кипрской недвижимости прирост капитала в общем случае облагается по ставке 20% с учетом предусмотренных законом вычетов и исключений.

Рекордные договоры хорошо выглядят для инвестора, но создают более сложную картину для местного рынка жилья.

Самая напряженная ситуация в Лимасоле. Летом аренда однокомнатной квартиры оценивалась примерно в €1 000–1 100 в месяц, двухкомнатной — €1 400–1 500. В Никосии однокомнатная квартира стоила около €600–650, в Ларнаке €500–600, в Пафосе €500–550.

В 2026 году рост аренды замедлился, но абсолютный уровень в Лимасоле остается высоким. Для владельца объекта это поддерживает доходность. Для местных жителей и работников — ухудшает доступность жилья.

Связывать этот эффект только с иностранцами было бы слишком просто. Центральный банк одновременно указывает на зарубежный и внутренний спрос, а также на рост строительных расходов.

Высокие цены уже запускают ответ со стороны строительства.

За первые пять месяцев 2026 года разрешения охватывали 8 978 новых жилых единиц против 5 484 годом ранее. Рост составил 63,7%.

Для сегодняшнего инвестора это одновременно плюс и риск. Больше нового жилья способно снизить дефицит, но проекты, купленные только в расчете на продолжение быстрого роста цен, через несколько лет могут столкнуться с намного большим выбором у покупателей.

Особенно важно смотреть на объем будущего предложения в Ларнаке, Пафосе и отдельных районах Лимасола, а не ограничиваться общенациональной статистикой.

Все цифры в этой статье относятся к территории Республики Кипр, находящейся под эффективным контролем правительства.

Министерство иностранных дел Республики Кипр отдельно предупреждает иностранцев о рисках покупки недвижимости в северной части острова, если объект зарегистрирован за перемещенными греко-кипрскими собственниками. Такие сделки могут иметь уголовные и гражданско-правовые последствия.

Поэтому объекты, продаваемые под общим ярлыком Cyprus property, нельзя автоматически считать сопоставимыми. Проверка титула и юрисдикции здесь принципиальна.

Кипр в 2026 году остается рынком с сильной ликвидностью: количество договоров растет двузначными темпами, цены также увеличиваются, иностранный спрос остается высоким.

Но рынок сильно различается по районам. Лимасол дает максимальную глубину и самый высокий порог входа. Пафос сильнее зависит от иностранных покупателей. Ларнака быстро растет с более низкой базы. Никосия гораздо больше опирается на местный спрос. Фамагуста показывает, что даже сильный национальный рынок не гарантирует рост каждого района каждый месяц.

Главный вопрос для инвестора уже не в том, сможет ли Кипр еще раз показать плюс 8–10% по индексу цен. Важнее, сколько покупателей останется у конкретного объекта при росте предложения и более жестком регулировании иностранного спроса.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Растут ли продажи недвижимости на Кипре?

Да. В сентябре зарегистрировали 1 681 договор купли-продажи, на 13,3% больше год к году. За январь–сентябрь показатель достиг 14 969, рост составил 13,6%.

Где больше всего покупают недвижимость на Кипре?

Лимасол остается крупнейшим рынком: за девять месяцев там зарегистрировано 4 860 договоров. Далее идут Ларнака с 3 291, Никосия с 3 163 и Пафос с 2 999.

Где иностранцы покупают чаще всего?

Пафос имеет самую высокую долю зарубежного спроса: около 71% зарегистрированных договоров за январь–сентябрь приходилось на иностранных покупателей. В Ларнаке показатель составлял около 47%, в Лимасоле — 37%.

Сколько стоит недвижимость на Кипре?

На вторичном рынке первого полугодия медианная квартира стоила около €217 тыс. в Лимасоле, €138 тыс. в Никосии, €120 тыс. в Пафосе, €111 тыс. в Ларнаке и €101 тыс. в Фамагусте.

Может ли иностранец купить недвижимость на Кипре?

Да. Для граждан стран вне ЕС требуется разрешение районной администрации и действуют ограничения по количеству и типу приобретаемых объектов.

Дает ли покупка недвижимости ВНЖ Кипра?

Не автоматически. Ускоренная программа постоянного проживания требует квалифицируемой инвестиции от €300 тыс. без НДС и выполнения дополнительных требований к объекту, источнику средств и доходу.

Какие налоги и расходы возникают при покупке?

С 2026 года гербовый сбор отменен. Сделка, облагаемая НДС, освобождена от transfer fee; при отсутствии НДС стандартный сбор снижается на 50%. Льготный НДС 5% применяется только к соответствующему основному жилью.

Какой налог возникает при продаже?

Прирост капитала от кипрской недвижимости в общем случае облагается по ставке 20% с учетом предусмотренных законом льгот и вычетов.

Какие главные риски рынка?

Высокий порог входа и проблема доступности жилья в Лимасоле, зависимость Пафоса и части прибрежных районов от иностранного спроса, быстрый рост нового предложения, возможное ужесточение правил для покупателей из третьих стран и отдельные юридические риски северной части острова.