Как «профессиональное управление МКД» превращается в искусство перекладывать ответственность — на собственника и его стены

Введение. Хроника одного (но не единственного) многоквартирного дома 1959 года постройки

Представьте себе многоквартирный дом: построен по индивидуальному проекту в 1959 году, кирпичный, нетиповой застройки, 35 квартир, на первом этаже — нежилые помещения, расположен где-нибудь в центре города N. Для тех, кто не следит за жилищным законодательством так же трепетно, как управляющая организация за квитанциями по оплате ЖКУ, поясним: это возраст, когда инженерные коммуникации исчерпали не только нормативный срок службы, но и несколько сроков сверх того. Управляющая организация должна была поддерживать их исправность — как могла, до прихода подрядчиков, которые должны их заменить.

И вот дом попадает в региональную программу капитального ремонта[1]. Несколько лет он уже находится в этом особом состоянии — когда единый многоквартирный дом передаётся из рук одних подрядчиков в другие по заказу регионального фонда капитального ремонта, а собственники при этом продолжают в нём жить.

В региональной программе работы по данному дому распределены с 2025 по 2027 год. Сначала ремонтирует крышу один подрядчик. Потом добирается до инженерных коммуникаций — другой. Впереди фасад, фундамент и подвал — третьи, газоснабжение — четвёртые. И каждый — со своими субподрядчиками, которые могут меняться каждую неделю, чаще, чем сезоны в году.

Без внесения изменений в региональную программу в процессе ремонта что-то идёт не так:

• задержка сроков и их неоднократная пролонгация;
• неоднократное предоставление сроков устранения дефектов;
• расторжение договора с подрядчиком и поиск нового в процессе уже идущих работ;
• отсутствие желающих выиграть конкурс даже после неоднократного объявления;
• необъявление конкурса ФКР;
• заключение договоров на срок, превышающий срок работ по программе — без внесения в неё изменений;
• отсутствие заявок даже от единственного подрядчика.

В таком темпе сроки капитального ремонта выходят далеко за пределы установленных программой и краткосрочным планом[2]. Но настоящая драма — не только в продолжительности и непредсказуемости. Она — в полной фрагментации процесса, нарушении границ частной собственности, неуважении права на жилище и его неприкосновенности. И режиссёры у этой драмы вполне конкретные: управляющая организация, Фонд капитального ремонта и подрядчики, которые между собой договорились, кто что не делает — и кто за что не отвечает.

Часть I. Имущество общее, а стены — конкретных собственников. Разрушать их и восстанавливать должен каждый сам?

Ключевой казус старых многоквартирных домов — инженерные шахты. В домах 50–60-х годов нетиповой застройки, это не декоративный короб из гипсокартона, который собственник сооружает для эстетичной маскировки стояков при ремонте ванной. Инженерные шахты — это конструктивные элементы МКД: кирпичные или блочные ограждающие стены санузлов, за которыми проходят стояки водоснабжения, канализации и отопления на всю высоту дома.

Принципиально вот что: эти шахты находятся за пределами квартир. Их ограждающая стена — внешняя стена квартиры, а сама шахта — общее имущество МКД. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 ПП РФ № 491, к общему имуществу относятся «лифтовые и иные шахты» [3] [4]. Доступ к ним открыт с чердачного и подвального помещения — открыт, кстати, не только для обслуживающих организаций (о чём они сами не знают), но и для путешествий насекомых и мелких млекопитающих, принадлежащих к семейству мышиных. Эти посетители, в отличие от подрядчиков, как правило, в курсе всех помещений дома. Подобные шахты — невентилируемые, незвукоизолированные, продуваемые и неотапливаемые пространства, чаще всего межподъездные, специально спроектированные для безопасной прокладки общедомовых коммуникаций. Когда-то архитекторы всё предусматривали с умом.

Обычные управляющие субъекты (по закону — профессионалы своего дела) впервые узнают о существовании иных шахт и инженерном оборудовании именно при капитальном ремонте. Например, при ремонте крыши подрядчики обрушили находящуюся в аварийном состоянии фановую трубу (верхняя, вентиляционная часть канализации), обломки которой засыпали и разгерметизировали систему водоотведения. Крышу починили, фановую трубу поменяли, а выведенную из строя систему водоотведения по эстафете ФКР передал следующим подрядчикам другого вида капитального ремонта (инженерных коммуникаций). Однако прежде необходимо провести конкурс, получить заявки, заключить договор, в котором ФКР установит сроки для разработки - сначала проектной документации, а потом - выполнения работ. Новый подрядчик должен "найти коммуникации", получить к ним доступ, согласовать вопросы с собственниками, ожидающими очередного ремонта (инженерных коммуникаций) с наследием от предыдущего (крыши): протечками канализации.

Часть II. Нет проекта МКД — нет границ общего имущества?

Отдельная проблема старых домов 1950–60-х годов — отсутствие сохранившейся проектной документации. УО не располагает информацией о том, где проходят шахты, какие коммуникации в них, где расположены ревизии и прочистки. В документах БТИ иные шахты и находящееся в них оборудование не отражаются. Схем расположения коммуникаций у УО, как правило, нет. Инженерные и специальные инвентаризационные работы не заказываются.

Хотя Минстрой РФ в письме от 18.04.2023 № 10916-ОГ/08[5] прямо указал: при отсутствии проектной и исполнительной документации эксплуатирующая организация обязана принять все меры по её восстановлению. Но кто это контролирует? На практике УО не обследует дом со скрытой шахтовой системой, не восстанавливает документацию, годами не привлекает специалистов для инвентаризации и обслуживания (меньше знаешь, крепче спишь). Когда же случается проблема или приходит капитальный ремонт, вместо технически квалифицированного подхода УО идёт по простейшему пути: требует от собственников разрушить шахту целиком — «потому что мы не знаем, где там что, нужно открыть и посмотреть».

Так УО удобно: подать иск индивидуально к собственнику проще, чем обсуждать проблему на общем собрании с предложением определить порядок и условия доступа, проект производства работ. Требование формулируется так: обязать собственника самостоятельно демонтировать ограждающие конструкции квартиры (шахт) и обеспечить доступ к транзитным коммуникациям.

Но пп. «е» п. 34 Правил № 354[6] обязывает собственника допускать представителей УО в жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования — не более одного раза в три месяца, для выполнения ремонтных работ — по мере необходимости, для ликвидации аварий — в любое время. Нигде в этом пункте не сказано, что собственник обязан разрушать общее имущество — ограждающие стены шахт, которые ему не принадлежат, — за свой счёт и из своей квартиры.

Часть III. Размеры ревизионных окон: норма исчезла — произвол остался?

Отдельный казус — размеры ревизионных окон. В старом СНиП 2.04.01-85* было прямо указано: «против ревизий на стояках при скрытой прокладке следует предусматривать люки размером не менее 30×40 см». В современных сводах правил — СП 73.13330.2016, СП 30.13330.2020 — конкретные размеры ревизионных люков при скрытой прокладке не указаны. Сказано лишь, что «для трубопроводов, проложенных скрыто, для доступа к разборным соединениям и арматуре необходимо предусмотреть люки».

Результат: чтобы не исполнять обязательств и не нести ответственность, УО объявляет любой люк «недостаточным» и требует полного демонтажа стен — проектного решения МКД и границы жилого помещения, обеспечивающего его целостность. Нет конкретного размера в норме — нет границы, за которой заканчивается право УО на доступ и начинается право собственника на жилище. Вместо проектирования ревизионных окон достаточного размера УО и подрядчик перекладывают проблему на собственника: разрушай, как хочешь, главное — обеспечь доступ.

Минстрой РФ в письме от 16.01.2019 № 794-АО/06 (это позиция ведомства, а не нормативный акт, но позиция аргументированная) прямо указал: если проведение капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственника, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию. То есть демонтаж и восстановление должен оплачивать подрядчик — в рамках проекта и сметы. Но УО не подаёт иск к подрядчику или ФКР о понуждении к производству работ и компенсации. Она подаёт иск к собственнику — о понуждении к разрушению стен. Вот такая экономия подрядчика.

Часть IV. Злоупотребление правом: «профилактический осмотр» как прикрытие для капремонта?

УО прекрасно понимает, что требовать от собственника разрушить общее имущество — юридически шаткая конструкция. Поэтому используется подмена. УО оформляет иск как требование о профилактическом осмотре — дескать, это право на доступ в квартиру для проверки состояния внутриквартирного оборудования, раз в три месяца, в силу пп. «е» п. 34 Правил № 354.

Но за этой формулировкой скрывается принципиально другое: требование не «прийти и осмотреть», а разрушить ограждающие конструкции на всю высоту квартиры, чтобы подрядчик по капитальному ремонту получил доступ к стоякам. Это не профилактический осмотр. Это обеспечение доступа для капитального ремонта — с перекладыванием всех затрат и рисков на собственника.

При этом доступ к сквозным шахтам для профилактического осмотра существует без вскрытия квартир: через чердак и подвал — технические помещения, которые относятся к общему имуществу и в которые УО имеет ключи в силу п. 2.6.1 и 3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ № 170) [7]. Если УО нужна ревизия стояков в шахте — это общее имущество, и для текущего обслуживания УО обязана сама оборудовать ревизионные окна в общих шахтах. Но УО этого не делает. Не хочет нести затраты, не хочет искать проектное решение, не хочет отвечать за то, что при вскрытии можно повредить коммуникации соседей. Вместо этого — иск к собственнику: «разрушайте сами».

Часть V. Шаблонизация: один иск — и далее весь МКД, или «Разделяй и властвуй»?

Один иск к одному собственнику — и дальше по цепочке. Никаких общих собраний, никаких обсуждений порядка и условий доступа, никаких проектов производства работ. Судебный конвейер: меняется только номер квартиры. УО не предлагает проект производства работ с технологией вскрытия и восстановления общих конструкций. Не предоставляет смету, из которой видно, что компенсация собственникам включена. Не обсуждает альтернативный доступ — через чердак и подвал, через ревизионные окна достаточного размера.

Вместо этого — решение суда, где сказано, что право требовать доступ существует «в силу прямого указания в законе». Меняется фамилия в шаблоне: следующий собственник, следующий суд, следующий акт «об отказе в допуске». Никто не спрашивает: а собственник обязан разрушать общее имущество — ограждающие стены шахт, которые ему не принадлежат, — из своей квартиры и за свой счёт? Нигде в Правилах № 354 такой обязанности нет. Есть обязанность обеспечить доступ внутри квартиры — но нет обязанности разрушать стены общего имущества.

Часть VI. Проектно-сметная документация: чем меньше знают собственники, тем лучше?

Проект на работы по капитальному ремонту делает подрядная организация, с которой заключён договор ФКР. Собственникам никакой информации не предоставляют: ни проекта, ни сметы, ни перечня работ, ни порядка согласования графика с учётом того, что они живут в ремонтируемом доме. Понять, включены ли в проект и смету работы или компенсирование собственникам затрат на снос и восстановление ограждающих конструкций, — невозможно. Документация корректируется и меняется в процессе, а для её прочтения требуются специальные знания (несмотря на публикацию на сайте ФКР).

Подрядчику невыгодно нести затраты на доступ к шахтам — и это понятно. Разрушение ограждающих стен санузлов по всему стояку, от пола до потолка, в каждой квартире — опасный вид работ. Нужна особая техника безопасности, индивидуальное согласование с жильцами, синхронизация процессов, обеспечение непрерывности коммунальных услуг. Есть риск повреждения имущества и коммуникаций соседей. Требуется проектное решение, технологическая карта, согласование. Это время и деньги. Проще переложить риски и неудобства на собственника: пусть сам разрушает, сам восстанавливает, сам компенсирует, сам разбирается с соседями. Особенно трогательно представить, как собственники-пенсионеры, женщины, дети, не обладающие специальными знаниями и навыками, будут разбирать ограждающие стены своих квартир и потом их возводить снова.

Результат: подрядчик отвечает только за то, что отремонтировал — трубы, стояки, кровлю. За то, что попутно разрушил — ограждающие стены, перекрытия, коммуникации соседних квартир, — он не отвечает. Гарантийный срок (не менее пяти лет по ч. 4 ст. 177 ЖК РФ) распространяется на качество выполненных работ, но не на сопутствующий ущерб. Кто будет восстанавливать разрушенное общее имущество после того, как подрядчик ушёл? Подрядчика уже нет. Следующий пришёл делать фасад — ему нет дела до того, что предыдущий разрушил в шахтах.

Часть VII. Кто за что отвечает, пока дом «в капитальном ремонте»?

Пока дом находится в капитальном ремонте, УО продолжает собирать плату за содержание и текущий ремонт общего имущества. Включение дома в региональную программу не освобождает от выполнения обязательств по надлежащему содержанию общего имущества[8]. Но капитальный ремонт может длиться очень долго, и нормативного разграничения ответственности между ФКР и УО в этот период не содержится.

На практике УО, передав дом «в капитальный ремонт», фактически прекращает выполнять работы по содержанию. Протечки стояков? «Это капитальный ремонт, ждите». Аварийные участки трубопроводов? «Тоже капитальный ремонт». Подтопление подвала? «Подрядчик ещё не вышел на объект». Разрушение вентиляционных шахт? «Это в региональной программе, потерпите».

Между тем, согласно ст. 182 ЖК РФ, региональный оператор (ФКР) несёт ответственность перед собственниками за последствия ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями. УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил № 491). Подрядчик несёт ответственность за качество работ в пределах гарантийного срока — не менее пяти лет (ч. 4 ст. 177 ЖК РФ). Формально стройная система. Но эти два режима ответственности — УО перед собственниками и ФКР перед собственниками — не синхронизированы. Именно в зазоре между ними и возникает проблема.

На практике каждый перекладывает ответственность на другого. УО: «Это ФКР, они заказчик». ФКР: «Это подрядчик, мы лишь обеспечиваем». Подрядчик: «Доступ не предоставили или предоставили не все — мы не виноваты». Собственники могут проживать в разрушенных квартирах, не понимая, кто и когда должен восстановить общее имущество.

Часть VIII. Фрагментация: УО, ФКР, подрядчики — и собственник один на один?

Нормативно не предусмотрена обязанность УО предъявлять претензии подрядчикам, выполняющим капитальный ремонт по договорам с ФКР, или к самому ФКР — о защите общего имущества и устранении ущерба, причинённого дому в результате капитального ремонта. УО может это сделать — и есть судебная практика, когда УО взыскивала убытки с ФКР. Но это право, а не обязанность. Является ли она компонентом услуг по управлению МКД?

УО считает, что не обязана защищать интересы собственников перед ФКР и подрядчиками. Не обязана требовать от подрядчика включить демонтаж и восстановление общего имущества в смету. Не обязана контролировать, что подрядчик разрушил, а что восстановил.

Собственники остаются один на один: с одной стороны — УО, с другой — ФКР, с третьей — подрядчик сменился и его нет, с четвёртой — новый подрядчик пришёл делать фасад и не знает, что в шахтах, с пятой — ГЖИ…

Часть IX. А ГЖИ тут при чём?

ГЖИ — не при чём. Точнее, не совсем при чём. Согласно ст. 20 ЖК РФ, предметом регионального государственного жилищного надзора является соблюдение требований к использованию и сохранности жилищного фонда, требований к формированию фондов капитального ремонта, требований к деятельности лиц, управляющих МКД. Постановление Правительства РФ от 28.09.2022 № 1702 наделило ГЖИ полномочиями по контролю за деятельностью региональных операторов капремонта — включая организацию работ, соблюдение сроков, качество[9].

Но на практике ГЖИ иначе трактует свои полномочия. В ответ на жалобы собственников инспекция указывает, что «вопросы осуществления государственного жилищного надзора в отношении подрядных организаций, привлекаемых к выполнению капитального ремонта, оценки технических решений, применённых подрядной организацией, в компетенцию Госжилинспекции не входят», — и отсылает собственников к самому региональному ФКР. Круг замкнулся: жалуешься на подрядчика — иди к ФКР, который этого подрядчика нанял. Жалуешься на ФКР — получаешь только предостережение для него. Жалуешься на УО — слышишь, что «это в региональной программе капитального ремонта».

Часть X. Договоры на два года и более: как продлить программу без внесения в неё изменений?

Региональная программа капитального ремонта Ростовской области на 2014–2077 годы устанавливает конкретные сроки проведения работ по каждому дому. Краткосрочный план реализации утверждается на три года. Программа подлежит актуализации не реже одного раза в год (ч. 5 ст. 168 ЖК РФ) [10].

Но вот что происходит на практике. ФКР заключает с подрядчиком договор сроком, например, на два года. Сроки по региональной программе нарушаются — работы не начаты или не завершены вовремя. Вместо актуализации программы и переноса сроков в установленном порядке ФКР заключает договоры за пределами сроков программы. Также имеет место практика пролонгации договоров с подрядчиками на 4–6 месяцев. Результат: дом числится «в капитальном ремонте», региональная программа живёт своей жизнью, подрядчик растягивает работы, УО получает повод ничего не делать, а собственники продолжают платить взносы — за капитальный ремонт, которого нет, и за обслуживание, которое не осуществляется.

При этом актуализация программы — не формальность. Согласно ч. 7 ст. 168 ЖК РФ, именно в краткосрочном плане определяются конкретные сроки проведения капитального ремонта с перечнем видов работ по каждому дому. Перенос сроков без актуализации — нарушение. ГЖИ по этим фактам выдаёт только предостережения. А пролонгация одного вида ремонта влечёт сдвиг сроков всех остальных видов ремонта того же дома.

Часть XI. К чему это ведёт системно?

Если эту практику не остановить, вот что ждёт старые дома:

1. Прецедент «обязания разрушить общее имущество». Если суды начнут массово удовлетворять иски об обязании собственников самостоятельно демонтировать ограждающие стены шахт — бремя капитального ремонта фактически перекладывается с подрядчика и ФКР на собственника. Не подрядчик разрушает стену — а собственник. Не подрядчик восстанавливает — а собственник. Не ФКР компенсирует — а собственник.
2. Шаблонизация исков. Один иск к одному собственнику — и дальше по цепочке. Никаких общих собраний, никаких проектов производства работ. Судебный конвейер: меняется только номер квартиры.
3. Безответственность за сопутствующий ущерб. Подрядчики меняются — один делает крышу, другой коммуникации, третий фасад. Каждый отвечает только за свой вид работ. За разрушение общего имущества при производстве работ никто не отвечает. Подрядчик ушёл, следующий пришёл — ему нет дела до того, что разрушил предыдущий.
4. Бесконечный капитальный ремонт. Дом, переданный в капитальный ремонт, становится чёрной дырой: УО ссылается на «идущий ремонт» и прекращает текущее содержание; ФКР пролонгирует договоры без актуализации программы; подрядчик ждёт «допуска»; собственник ждёт ремонта. Все ждут. Никто не работает.
5. Аварийный дом как итог. При таком подходе дом может прийти в аварийное состояние по результатам капитального ремонта. Коммуникации менялись — но с разрушением ограждающих конструкций, без восстановления, без компенсации. Подрядчики сменились — и не отвечают за то, что разрушили. ФКР: «это подрядчик», подрядчика уже нет. УО: «это ФКР». Собственник может неопределённо долго находиться в состоянии разобранной крыши в осенне-зимний период (открытым контуром); разобранных санитарно-технических помещений с открытыми межподъездными шахтами; разрушенных ограждающих стен — без информации, без проекта, без компенсации и обязанный «обеспечить доступ» для неопределенных лиц на неопределённых для себя и своей семьи условиях.
6. Правовой вакуум для собственника. Собственник квартиры в МКД оказывается в ситуации полной правовой неопределённости: с одной стороны, он обязан обеспечить доступ (п. 34 Правил № 354); с другой — нет нормы, обязывающей его разрушать общее имущество за свой счёт; с третьей — нет обязанности УО предъявлять претензии подрядчикам и ФКР о защите общего имущества; с четвёртой — ГЖИ контролирует ФКР, но не подрядчиков и их работу, даже если результатом становится разрушение МКД.

Часть XII. Где проходит граница

Граница между правом УО и ФКР на доступ и произволом проходит там, где:

• УО требует от собственника разрушить общее имущество — ограждающие стены шахт, находящихся за пределами квартиры, — вместо обеспечения доступа через чердак, подвал или ревизионные окна, которые УО обязана оборудовать в общих шахтах при текущем содержании;
• УО подменяет обеспечение доступа для капитального ремонта (с компенсацией подрядчиком) на «профилактический осмотр» (без компенсации);
• УО подаёт иск к индивидуальному собственнику вместо решения вопроса на общем собрании с утверждением порядка производства работ;
• подрядчик не включает демонтаж и восстановление ограждающих конструкций в проект и смету, а УО не требует этого от ФКР и подрядчика;
• ФКР продлевает сроки договоров без актуализации региональной программы;
• УО прекращает текущий ремонт и содержание общего имущества, ссылаясь на «идущий капитальный ремонт»;
• подрядчики не несут ответственности за сопутствующее разрушение общего имущества, а УО не обязана предъявлять им претензии;
• ГЖИ выдаёт предостережения вместо предписаний при зафиксированных нарушениях.

Граница проходит ровно там, где право УО/ФКР на доступ превращается в обязанность собственника разрушить свою собственность — за свой счёт, без проекта, без компенсации, без гарантий восстановления.

А дом 1959 года пусть стоит и ждёт — у подрядчиков времени много. И где-то в офисе УО уже открыт шаблон искового заявления. Нужно только поменять номер квартиры.