La dichiarazione Imu è uno degli adempimenti fiscali più rilevanti per i proprietari di immobili e i titolari di diritti reali di godimento. Sebbene la gestione dell’Imposta Municipale Propria si basi su flussi informativi automatizzati tra le amministrazioni pubbliche, vi sono fattispecie in cui la comunicazione tempestiva al Comune è prescritta dalla legge a pena di decadenza dai benefici o dell’applicazione di sanzioni amministrative.

Cerchiamo, quindi, di capire come funziona questo adempimento, quali sono i riferimenti di legge applicabili e come sanare eventuali omissioni tramite il ravvedimento operoso.

La disciplina generale dell’Imu è dettata dall’articolo 1, commi da 738 a 783, della Legge n. 160 del 27 dicembre 2019 (Legge di Bilancio 2020). Nello specifico, la dichiarazione Imu trova la sua regolamentazione nei commi 769 e 770 del medesimo articolo.

Il comma 769 stabilisce il principio generale dell’ultrattività: la dichiarazione presentata ha effetto anche per gli anni successivi, a meno che non intervengano variazioni che comportino un diverso ammontare dell’imposta dovuta.

Il medesimo comma precisa che l’obbligo sorge quando il possesso degli immobili ha avuto inizio nel corso dell’anno o quando si sono verificate variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta che non siano immediatamente conoscibili dal Comune. A chiarire nel dettaglio le singole casistiche applicative sono le istruzioni allegate al modello di dichiarazione Imu/Impi approvato con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 aprile 2024.

Il contribuente non è tenuto a presentare la dichiarazione Imu se le variazioni sono già note all’ente locale o sono da questo autonomamente conoscibili. Tale principio trova conferma sul piano giurisprudenziale nella sentenza della Corte di Cassazione n. 26921/2025.

In particolare, l’esonero opera nei seguenti casi:

• atti notarili. I passaggi di proprietà registrati tramite il Modello Unico Informatico (MUI) aggiornano direttamente la banca dati catastale;
• dichiarazioni di successione. Ai sensi dell’art. 15, comma 2, della Legge n. 383 del 18 ottobre 2001, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate trasmette d’ufficio copia della dichiarazione di successione al Comune di ubicazione degli immobili.

La dichiarazione Imu rimane obbligatoria nei casi in cui l’agevolazione o l’esenzione non sia desumibile dalle visure. Tra i casi principali previsti dalla Legge 160/2019:

• fabbricati di interesse storico o artistico e immobili inagibili, per fruire della riduzione del 50% della base imponibile;
• immobili occupati abusivamente, esenti ai sensi dell’art. 1, comma 759, lettera g-bis), L. 160/2019, previa presentazione di formale denuncia all’autorità giudiziaria e relativa dichiarazione al Comune;
• beni merce. I fabbricati costruiti e destinati alla vendita dalle imprese edili. Per questi immobili l’esenzione richiede una dichiarazione ad hoc con cadenza annuale, non operando la regola dell’ultrattività.

Per quanto riguarda gli enti non commerciali, l’art. 1, comma 770, Legge 160/2019 dispone un regime separato: la dichiarazione (modello Imu Enc) per gli immobili esenti ex art. 1, comma 759, lett. g) deve essere inviata ogni anno ed esclusivamente in via telematica.

Il termine ordinario per la presentazione della dichiarazione Imu è fissato al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto o la variazione (art. 1, comma 769, L. 160/2019), data confermata anche dalla Risoluzione MEF n. 7/DF del 6 novembre 2020.

Questo significa, in altre parole, che per le variazioni verificatesi nel corso del 2025, il termine perentorio di invio era il 30 giugno 2026.

L’introduzione del D.Lgs. n. 147 del 7 agosto 2026 ha reso obbligatorio l’invio esclusivamente telematico della Dichiarazione Imu per tutti i soggetti passivi.

L’art. 26 del decreto, intitolato Semplificazione in materia di imposta municipale propria, ha modificato l’art. 1 della Legge n. 160/2019 sostituendo i commi 769 e 770 con il nuovo comma 768-bis.

Questa novità riguarda prevalentemente i contribuenti diversi dagli enti non commerciali (per i quali la presentazione telematica annua era già obbligatoria a prescindere da nuove variazioni). Per la generalità dei contribuenti cambia invece il canale ordinario di trasmissione: in precedenza, l’invio telematico era tassativo solo in casi specifici, come per gli immobili occupati abusivamente che richiedevano l’esenzione ai sensi dell’art. 1, comma 759, lett. g-bis), della Legge n. 160/2019.

La novità incide principalmente sui contribuenti diversi dagli enti non commerciali: per gli altri l’obbligo vigeva già da prima.

L’impianto sanzionatorio per le violazioni dichiarative è disciplinato dall’art. 1, comma 775, della Legge 160/2019, coordinato con il quadro generale delle sanzioni tributarie di cui al D.Lgs. n. 472 del 18 dicembre 1997.

L’art. 1, comma 775, primo periodo, Legge 160/2019 stabilisce che la mancata presentazione della dichiarazione comporta l’applicazione di una sanzione dal 100% al 200% dell’imposta non versata, con un minimo edittale di 50 euro.

Qualora la dichiarazione tardiva venga presentata entro 30 giorni dalla scadenza, trova applicazione l’art. 7, comma 4-bis, D.Lgs. 472/1997 (applicabile ai tributi locali in forza del rinvio operato dall’art. 16 D.Lgs. 473/1997). In questa ipotesi, per le violazioni commesse dall’1 settembre 2024, la sanzione base irrogabile dal Comune si riduce a un terzo: varia quindi dal 33,33% al 66,66% dell’imposta, con un minimo di 16,67 euro.

Se la dichiarazione è stata omessa ma l’imposta dovuta è stata integralmente e tempestivamente versata entro i termini ordinari, si applica la sola sanzione fissa di 50 euro (ridotta a 16,67 euro se la dichiarazione viene inviata entro 30 giorni). In tal caso non si applica la sanzione per omesso versamento di cui all’art. 1, comma 774, Legge 160/2019.

In caso di indicazione di dati non rispondenti al vero che abbiano determinato una minore imposta, la sanzione va dal 50% al 100% della maggiore imposta dovuta.

Qualora il contribuente non abbia rispettato la scadenza del 30 giugno, è possibile regolarizzare la violazione prima che il Comune notifichi un avviso di accertamento. L’istituto del ravvedimento operoso è disciplinato dall’articolo 13 del D.Lgs. n. 472 del 18 dicembre 1997.

A differenza del ravvedimento per omesso versamento, che prevede una gradazione percentuale su base giornaliera o mensile, il ravvedimento dell’omessa dichiarazione Imu è regolato dall’art. 13, comma 1, lettera c), D.Lgs. 472/1997 e segue una struttura a scaglioni fissi.

Se l’omessa dichiarazione si accompagna al mancato versamento dell’imposta, il contribuente deve ravvedere entrambi gli aspetti: la componente dichiarativa (con le percentuali sopra indicate) e la componente del tributo non versato (con la sanzione per tardivo versamento e gli interessi legali al saggio pro-tempore vigente, calcolati giorno per giorno ex art. 2, comma 185, L. 549/1995).

Per perfezionare il ravvedimento operoso occorre effettuare il pagamento mediante il Modello F24, compilando la sezione IMU e altri tributi locali:

• codice ente. Inserire il codice catastale del Comune di ubicazione dell’immobile;
• casella Ravv. Deve essere obbligatoriamente barrata la casella per indicare l’adesione al ravvedimento spontaneo;
• codici tributo. Utilizzare i codici ordinari previsti dalla risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 35/E/2012 (es. 3912 per abitazione principale e relative pertinenze, 3918 per altri fabbricati, 3916 per aree edificabili, 3930 per immobili ad uso produttivo gruppo D);
• sanzioni e interessi. Vanno sommati all’imposta nel medesimo codice tributo oppure indicati separatamente a seconda delle indicazioni specifiche fornite dal Regolamento per la gestione delle entrate del singolo Comune.

Conservare la ricevuta di trasmissione del modello dichiarativo e la quietanza del Modello F24 consentirà di opporsi con efficacia a eventuali avvisi di accertamento notificati dall’amministrazione finanziaria locale.