Aunque en estos momentos las protestas por la vivienda han puesto el foco en los fondos buitre y los grandes tenedores, en realidad son los particulares los que más influyen en la evolución del precio de la vivienda. Miles de ciudadanos que, cuando van a vender su casa, miran lo que pide el vecino y suben un poco más el precio de la suya.

Un mecanismo espontáneo que suele acelerar las subidas cuando las cosas van bien -es decir, cuando hay demanda- y que retrasa considerablemente las bajadas cuando los compradores empiezan a escasear, como suelen lamentar los profesionales del sector.

Ante el debate que suscita en estos momentos todo lo relacionado con la vivienda, la Agencia Tributaria ha decidido analizar cuánto dinero están ganando realmente aquellos ciudadanos que venden sus casas en estos momentos, aprovechando la información de las declaraciones de la renta. Una fuente que permite saber el precio de adquisición y el de transmisión y, por tanto, el porcentaje de ganancia que se consigue.

Eso sí, la limitación es que los datos sólo se refieren a personas físicas obligadas a tributar por el IRPF en España, lo que deja fuera a las empresas o muchos propietarios extranjeros. Aún así, da una idea bastante aproximada de lo que está ocurriendo.

De acuerdo con este estudio, los particulares que en 2024 vendieron una vivienda en la provincia de Alicante ingresaron una media de 139.227 euros con esta operación, frente a los 106.534 que abonaron en su día por el mismo inmueble. Es decir, que lograron una ganancia patrimonial media de 32.693 euros, o, lo que es lo mismo, consiguieron un beneficio del 30,7 %.

Escaparate con ofertas de una inmobiliaria de Elche. / AXEL ALVAREZ

Se trata de un porcentaje algo por encima de la media española, donde la ganancia media se sitúa en el 28,7%, pero alejado de las provincias que encabezan esta particular clasificación, como son Baleares, donde los vendedores ganan una media del 69,4 %; Málaga, donde esa cifra es del 46,3 %; Tenerife, donde es del 41,9 %; o Madrid, con un 36,5 %.

La única provincia donde la media de los vendedores pierde dinero es en Ciudad Real, donde la diferencia entre el precio al que compraron y al que ahora venden es del -1,4%, según los que declaran sus contribuyentes.

Como es lógico, son varios los factores que influyen en este porcentaje, empezando por el momento en que estos particulares adquirieron sus propiedades. La lógica indica que, cuando más tiempo haya transcurrido, mayor debe ser el margen, algo que es así en términos generales, pero no siempre ocurre.

Por ejemplo, quienes compraron su casa en la demarcación entre 2010 y 2015 y la vendieron en 2024, lograron una ganancia patrimonial media del 24,9 %. Sin embargo, quienes lo hicieron entre 2006 y 2009, es decir, en plena burbuja inmobiliaria, sólo anotaron un beneficio del 2,9 %. Es más, los que compraron concretamente en 2007, aún perdieron dinero.

Panorámica de Xàbia / ÁLEX DOMÍNGUEZ

A medida que se retrocede en el tiempo, la situación se normaliza, con un margen del 45,6 % para quien compró en 2003; del 112% para los que lo hicieron en 1999; del 199 % -lo que significa que vendieron por el triple de valor del que compraron- para las casas adquiridas en 1991; y hasta un 718 % para quienes compraron antes de 1980.

Como era de esperar, dentro de la provincia también existen importantes diferencias por municipios, en función de la evolución que ha experimentado el precio del metro cuadrado en cada uno de ellos y de la demanda. De esta forma, son los propietarios de las zonas turísticas los que más partido están sacando al momento actual.

Destaca el caso de Xàbia, donde las 337 viviendas vendidas por particulares en 2024 alcanzaron un precio medio de 380.658 euros frente a los 251.512 que sus ya ex propietarios pagaron en su día. Es decir, que lograron una ganancia patrimonial del 51,3 %.

Muy cerca se quedan los vendedores que tenían propiedades en El Campello y que anotaron un margen del 48,2 %. En Calp fue del 44,9 % y en la ciudad de Alicante rozó el 43 %, aunque en el caso concreto de la playa de San Juan la cifra se disparó hasta el 57,5 %.

Altea, con un 41,8 %, o l'Alfàs del Pi, con el 40,3 % son otras de las poblaciones donde más a cuenta sale vender una casa en estos momentos. En Benidorm la revalorización media es del 32,1 %; en Elche, del 27,8 %; en Torrevieja, del 29 % o en Orihuela, del 29,7 %.

En el otro extremo, los vendedores que menos ganaron o declararon fueron los de Ibi, donde solo lograron una revalorización del 2,6 %; y los de Villena, con un 9,3 %.

En todos estos casos estamos se trata de transmisiones onerosas, es decir, de compraventas, ya que la Agencia Tributaria también analiza la ganancia patrimonial en los casos de donación, en los que también debe consignarse el precio de adquisición y el que se estima cuando se cede el bien. Una diferencia bastante más reducida que en los casos de compra, ya que la ganancia media en este caso es del 22 %, ocho puntos menos.

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