Немецкий квартирный вопрос попытались решить с помощью календаря. Старшее поколение рано или поздно передаст свои дома наследникам либо продаст их, молодое — получит шанс на собственные четыре стены. Красиво, просто, почти бесплатно для государства. Но неожиданно у столь безупречного расклада обнаружился серьезный изъян: недвижимость находится не там, где ее больше всего ждут. А многие хозяева и вовсе не собираются переезжать.

Экономисты изучили все 400 районов и внерайонных городов страны — и убедились, что демография бессильна перед географией.

Миллионы без сделки

Институт немецкой экономики (IW) и IW Consult по заказу объединения Sparda–Banken сопоставили две группы: около 5,3 миллиона домохозяйств собственников от 65 лет и примерно столько же домохозяйств арендаторов в возрасте 30–44 лет. Почти идеальное совпадение — если смотреть только на общую сумму.

Отсюда и разговоры о «серебряном цунами» (Silver Tsunami): мол, поколение беби–бумеров постепенно уступит место новым владельцам, рынок наполнится предложениями, цены пойдут вниз. Однако исследование, представленное 16 октября, остудило ожидания. Экономисты проанализировали все 400 районов и внерайонных городов Германии и пришли к выводу: пожилой собственник — еще не продавец, а молодой квартиросъемщик — далеко не обязательно покупатель.

Село против мегаполиса

В 300 из 400 исследованных территорий пожилых владельцев больше, чем молодых арендаторских домохозяйств. Самый заметный перевес — в сельских округах Юго–Западный Пфальц, Кузель и Санкт–Вендель, расположенных в Рейнланд–Пфальце и Сааре. Но много ли проку семье из Берлина от дома за сотни километров от места работы? Покупка в глубинке может обернуться потерей привычной инфраструктуры, долгой дорогой и необходимостью менять школу детям. Дешевле — еще не значит удобнее.

В городах, напротив, потенциальных объектов зачастую не хватает. Даже если учесть пригороды, в 34 из 70 изученных крупных центров расчетное предложение не покрывает возможный спрос. А среди семи крупнейших немецких городов лишь Штутгарт близок к равновесию. И это еще оптимистичная оценка. Если брать в расчет не всех хозяев старше 65 лет, а только тех, кому исполнилось 75, число районов с потенциальным избытком сокращается с 300 до 91. Так что всеобщей распродажи за бесценок ждать не стоит: где–то стоимость домов может снизиться, но в экономически сильных городах нехватка жилья сохранится.

Съехать бы — да некуда

Многие пожилые люди сами не прочь сократить жилплощадь. По данным исследования, 37% собственников старше 65 лет считают свои дома и квартиры слишком просторными. В то же время 35% арендаторов 30–44 лет жалуются на тесноту. Чем не повод поменяться?

Мешает сама жизнь. Для старшего поколения привычные стены — это десятилетия воспоминаний, знакомые соседи, врач за углом, любимый магазин. Расставание с домом требует не только решимости, но и денег: на продажу, переезд, новую покупку. И порой небольшая съемная квартира обходится дороже содержания давно выплаченной недвижимости. Кроме того, подходящих вариантов попросту не хватает. По данным расследования ARD Report Mainz, в ФРГ недостает около 2,3 миллиона квартир, приспособленных для пожилых людей. Замкнутый круг: молодые ждут освобождения просторных домов, а их нынешние владельцы — доступного и удобного жилья поменьше.

Новостройки сдали назад

Пока одни рассчитывают на будущие наследства, строительная статистика не радует. По данным Destatis, за 2025 год в Германии сдали 206,6 тысячи квартир — на 18% меньше, чем годом ранее. Это самый низкий показатель с 2012–го. Институт ifo прогнозирует на 2026–й дальнейшее снижение — до 185 тысяч.

Причины известны: дорогие стройматериалы и кредиты, затянувшиеся согласования, высокие издержки. Смена поколений не заменит новых домов. Но и имеющиеся площади можно использовать разумнее: разделять большие здания на квартиры, переоборудовать пустующие помещения, создавать небольшое безбарьерное жилье — желательно рядом с местом, где человек прожил много лет. Sparda–Banken предлагает сократить сопутствующие расходы при покупке недвижимости, упростить программы поддержки и облегчить финансирование. Впрочем, интерес банков понятен: чем больше сделок, тем шире круг потенциальных ипотечных клиентов.

Чужими ключами не распоряжаются

Превращать пенсионеров в виновников кризиса несправедливо. Ни возраст, ни пустующая спальня не обязывают продавать собственный дом. Задача властей — помочь тем, кто сам хочет переехать, но упирается в цены, нехватку подходящих квартир и бюрократию. Покупателям же стоит меньше доверять громким прогнозам по всей стране и внимательнее смотреть на конкретный город или район: работу, транспорт, инфраструктуру, техническое состояние здания и предстоящий ремонт. На столе у Германии все сходится: миллионы тех, кто владеет недвижимостью, и миллионы желающих ее приобрести. В жизни не совпадают адреса, деньги и сроки. Будущая смена хозяев, возможно, изменит рынок — но молодой семье, которой тесно сегодня, не предложишь жить до новоселья в статистической таблице.

Об этом говорит Германия:

Германия — Над пропастью — во Франкфурте. Спектакль по Сэлинджеру связал два театра и стал началом новой творческой дружбы

Германия — Больничный — не бронежилет Немецкое трудовое право разрешает увольнение во время болезни, но оставляет работнику инструменты защиты

Германия — От заявления до нового адреса. Как подготовить документы, выбрать подходящий регион, соблюсти сроки и не потерять право на выплаты

Германия — 65 оттенков сомнения. Две трети опрошенных ожидают, что Фридрих Мерц не останется канцлером до 2029 года. Почему даже избиратели ХДС/ХСС все чаще разочаровываются в своем лидере?

Германия — Зеленая улика: что скрывает веганский бургер? Почему еда без мяса не всегда полезнее, а фабричные продукты — не обязательно хуже домашних

Германия — Детям — игра, жильцам — счет. Почему уголовной ответственности нет, а гражданская вполне возможна

Германия — Пациент скорее жив, чем здоров. Выгорание государственного масштаба: болезни обходятся стране в 528,5 млрд евро, а психические расстройства надолго выбивают работников из колеи

Германия — 91 кресло. А сесть некому! Принять нельзя исключить: из–за Ванессы Эмде СДПГ и «Зеленые» нажали на тормоз. Неужели победители берлинских выборов упустят Красную ратушу?

Германия — У опухоли потребовали паспорт. Рак груди все чаще лечат по его молекулярным «приметам». Кому удается избежать лишней «химии» и на что способна экспериментальная мРНК–вакцина?

Германия — Кто подставил Электроника? Робот оказался в центре скандала с предполагаемым домогательством к 16–летней девушке. Полиция ищет ответ на главный вопрос: кто управлял железным «героем»?

Германия — Кто похитил дешевую жизнь? Инфляция бьет по самым чувствительным статьям семейного бюджета: транспорту, отоплению и повседневным услугам. Спасет ли правительственная скидка от нового витка дороговизны?

Германия — Семь раз подумай — один раз отправь. Почтовые тарифы могут взлететь на рекордные 20%. Кто заплатит за бумажную переписку и что делать со старыми марками?