“Mi nombre es Dari Luz, de la ciudad de Montería. Vi una publicación que me llamó mucho la atención y me generó una duda a raíz de lo que pasó el 10 de agosto con el terremoto. Mi apartamento quedó con bastantes grietas y, en estos días de lluvia, se está infiltrando mucha agua. Me da miedo, ya que las lluvias han venido acompañadas de fuertes vientos. El miedo se apodera de mí cada vez que llueve.La pregunta que tengo para hacer es la siguiente: ¿qué puedo hacer o a dónde me tengo que dirigir si tengo alguna ayuda? Quedo atenta a su respuesta”.

Lo primero que le recomiendo es informar de inmediato y por escrito a la administración de la copropiedad sobre las grietas y filtraciones que presenta su apartamento, para que se realice una inspección técnica y se determinen el alcance de los daños y las medidas que deben adoptarse.

No se trata únicamente de reparar las grietas o solucionar las filtraciones. Es necesario establecer si estas afectaciones comprometen elementos estructurales o si provienen de daños en las fachadas, cubiertas, juntas u otras zonas comunes. 

Según los resultados de la evaluación, podrían requerirse estudios especializados, reparaciones o reforzamientos estructurales.

Según expertos, es importante aclarar que no todas las grietas representan un riesgo estructural; sin embargo, cuando aparecen después de un sismo, especialmente si son nuevas, aumentan o están acompañadas de deformaciones, desprendimientos u otras señales de deterioro, no deben ignorarse ni cubrirse simplemente con materiales de acabado sin establecer antes su causa. 

Si existen indicios de riesgo para los ocupantes, debe solicitarse una evaluación urgente a las autoridades competentes, como la oficina municipal de gestión del riesgo, y atender las recomendaciones de evacuación o restricción de uso que se impartan. 

Ante un peligro inmediato, no se debe esperar a que la administración adelante los trámites para buscar ayuda. La administración y el consejo de administración deben promover las actuaciones que correspondan dentro de sus competencias, particularmente cuando las afectaciones involucran bienes comunes. 

Si se requieren decisiones que excedan sus facultades, deberá acudirse a la asamblea de propietarios, sin que ello justifique aplazar las medidas urgentes de protección. 

En cuanto a las ayudas, le recomiendo consultar con la alcaldía de su municipio y las autoridades departamentales de gestión del riesgo para establecer si existen programas de asistencia, evaluaciones técnicas o apoyos para las personas afectadas. En todos los casos similares a este debe verificarse si el municipio está comprendido en el ámbito territorial de las medidas especiales expedidas por el Gobierno después del sismo y cuáles son los requisitos para acceder a estas. 

Quiero hacer énfasis en que los daños ocasionados por un terremoto pueden presentarse en distintas partes de una edificación y no siempre son evidentes a simple vista. Por eso, la evaluación no debe limitarse al apartamento afectado: también es necesario revisar las zonas comunes y los demás elementos del edificio que puedan estar comprometidos. 

La prevención es fundamental. Una grieta o una filtración pueden tener causas diversas, pero determinar su origen oportunamente permite evitar que un daño inicialmente localizado se agrave y, sobre todo, proteger la vida y la seguridad de quienes habitan la edificación.

La entidad recomienda identificar en qué parte del hogar existen grietas. Foto:canva

“Vivo en un conjunto residencial y la calidad usada en los materiales de la fachada por el constructor fue pésima y está muy mal. La administración me dice que no puedo intervenir pues es un área común. Estoy dispuesto a contratar una empresa con seguros y técnicamente alta; ¿es posible de alguna forma jurídica poder arreglar mi fachada?”

En principio, el propietario no puede intervenir unilateralmente la fachada de su apartamento, aunque esté dispuesto a contratar una empresa especializada, con experiencia y con los seguros correspondientes. La razón es que la fachada, por regla general, es un bien común esencial de todos los propietarios, de conformidad con la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal.

Su mantenimiento, conservación y reparación deben adelantarse por los órganos competentes de la copropiedad, con cargo a los recursos correspondientes y de acuerdo con el presupuesto aprobado, las facultades de la administración y las decisiones que deban someterse a la asamblea. Además, las obras deben cumplir las normas técnicas y de seguridad aplicables, así como las disposiciones urbanísticas que correspondan.

Lo anterior no significa que el propietario deba resignarse a convivir indefinidamente con una fachada deteriorada, especialmente si el problema puede estar relacionado con la calidad de los materiales empleados por el constructor. 

En ese caso, es necesario establecer el origen del deterioro y determinar si existe una responsabilidad que pueda exigirse al constructor, sin perjuicio de las obligaciones de conservación que correspondan a la copropiedad.

¿Qué puede hacer el propietario? 

Mi recomendación es presentar un derecho de petición dirigido a la administración y al consejo de administración, en el que exponga los daños, aporte fotografías y solicite una inspección técnica, un diagnóstico sobre las causas del deterioro y la adopción de las medidas necesarias para reparar la fachada. También puede proponer que se evalúe la contratación de la empresa especializada que está dispuesto a ofrecer, dejando claro que cualquier intervención deberá contar con las autorizaciones correspondientes.

La administración debe atender la solicitud y actuar dentro de sus competencias. El consejo, por su parte, deberá intervenir en los asuntos que le correspondan conforme a la ley y al reglamento. Si la reparación requiere una decisión de la asamblea, deberá gestionarse su consideración, sin perjuicio de las medidas urgentes que sean necesarias para proteger a los residentes y evitar daños mayores.

Conviene recordar que el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 establece la responsabilidad del administrador por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Por consiguiente, la administración no debe permanecer indiferente frente a un deterioro conocido que requiera atención, aunque la determinación de una eventual responsabilidad dependa de las circunstancias concretas.

En conclusión, el propietario no debe reparar por su cuenta la fachada sin las autorizaciones necesarias, pues podría comprometer un bien común y asumir responsabilidades por una intervención no autorizada. La vía adecuada es solicitar formalmente la evaluación y reparación, promover las decisiones de los órganos competentes y, si se encuentran elementos que permitan atribuir los daños al constructor, estudiar las acciones correspondientes.

Solo en circunstancias excepcionales, cuando exista una urgencia real y debidamente acreditada, deberá evaluarse qué medidas pueden adoptarse para evitar un daño mayor, con asesoría técnica y jurídica y sin desconocer las reglas aplicables a los bienes comunes.

Paredes nuevas con grietas. Foto:(GPT El Tiempo Visual, 2026). / EL TIEMPO

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