1. Messze a várakozásokon felüli volumen és szerződésszám: augusztus közepéig 2000 milliárd forintnyi hitelszerződést hozott a program 56 ezer szerződéssel – közölte nemrég az MNB. Tavaly ilyenkor az OTP Bank még úgy becsülte, idén év végére 1350-1500 milliárdos volument érhet el - e becslési sáv tetejét már májusban átlépte a program. Ráadásul időben egyenletes és töretlen a kereslet: a jegybanki statisztikák szerint havonta 178-203 milliárd forint és 5000-5700 szerződésszám között szóródik a hitelfelvétel mérsékelt szezonális és naptári ingadozással.

2. Kétharmadrészt addicionális, egyharmadrészt kiszorító hatása van: a 2025. július eleji bejelentése hatására sokan elhalasztották a hiteligényléseket, hogy ősszel, már a program égisze alatt valósítsák meg őket. Azóta is jelentős a program kiszorító hatása a piaci lakáshitelekre, de az MNB becslése szerint a március 31-ig folyósított Otthon Start lakáshitelek kétharmada addicionális hitelfolyósítás volt, és „csak” egyharmada szorította ki a piaci hiteleket.

3. 10-ből 8 lakáshitel kamattámogatott lett: Az MNB adatai szerint a tavaly szeptember 1-jei indulásától idén június 30-áig 2490 milliárd forintnyi lakáshitelt vettek fel, ennek 69%-a volt Otthon Start hitel, 9%-a egyéb kamattámogatott hitel (CSOK Plusz vagy falusi CSOK-hitel), és csak 22% volt piaci lakáshitel. Piaci hitelt csak az vesz fel, aki az Otthon Start felső 50 milliós korlátjánál többet akar igényelni, 100 millió feletti lakást vagy 150 millió feletti házat vásárol, a négyzetméterár meghaladja a 1,5 millió forintot, esetleg meglévő vagy korábbi lakástulajdona miatt nem jogosult.

4. Lakásdrágulást hozott, de kisebbet, mint a korábbi programok: Ha nem következik be érdemi változás a lakáskínálat „viselkedésében”, akkor a jegybank becslései szerint 15-20%-os addicionális áremelkedés valósulhat meg 2026 végéig a program hatására – jelezte tavaly ilyenkor a jegybank. Most úgy tűnik, ezt elkerüljük: a legutóbbi adatok szerint a bejelentés előtti negyedévhez (2025 második negyedéve) képest az országos lakáspiac 12,3%-os, a budapesti 8,3%-os lakásdrágulásnál tart az MNB lakásárindexe szerint. Ez nemcsak a várakozásoktól, de a korábbi hasonló programok árfelhajtó hatásától is elmaradni látszik, köszönhetően elsősorban a programba épített árkorlátoknak és a már 2025 végén elért 22,5%-os országos lakáspiaci túlértékeltségi szintnek, miközben a lakáskínálat bővülését sok bizonytalanság övezi.

5. Megugrott az építési engedélyek száma, a meg is épülő lakásoké bizonytalan: Biztató fejlemény a lakásárak alakulása szempontjából is, hogy míg az Otthon Start bejelentését megelőző egy évben 24 ezer lakásépítési engedélyt adtak ki Magyarországon, ez a bejelentést követő egy évben 32 ezer közelébe emelkedett, ami 31%-os emelkedést jelent. A meg is épülő lakások száma eközben 12 ezerről 13 ezerre, 6,6%-kal emelkedett. Ezen gyorsított volna az előző kormány a társasházi építményi jog bevezetésével és a kiemelt beruházásokkal, ám az előbbi alkalmazásától ódzkodnak a bankok, utóbbiakat pedig az új kormány felülvizsgálja. A már építési engedéllyel rendelkező, kiemelt projekteket nem fogják beszántani, de az országszerte 33 tervet tartalmazó kiemeléses listából az Eltinga adatközlése szerint csupán ötnek van építési engedélye, a felülvizsgálatban érintett beruházások listáját itt mutattuk be.

6. Megugrott az átlagos hitelösszeg: Az Otthon Start bejelentését megelőzően 19-20 millió forintot vettek fel átlagosan a magyar lakáshitel-felvevők egy szerződés keretében. A program megjelenése hatására ez 27-28 millió forintra ugrott, miután az Otthon Startot stabilan 33-36 millió forint közötti összegben veszik fel a háztartások. A többi lakáshitel átlagos hitelösszege még kissé csökkent is, amiben szerepet játszhat ezek kiegészítő jellege is azok esetében, akik az Otthon Start mellé veszik fel.

7. Nem dobta meg a lakáspiaci tranzakciók számát: Minden előzetes várakozás ellenére nem ugrott meg a lakáspiaci tranzakciók száma az Otthon Start hatására: a bejelentés előtti 12 hónapban több mint 126 ezer, a bejelentés utáni 12 hónapban kevesebb mint 122 ezer adásvétel történt a lakáspiacon a Duna House becslése alapján, amit jóindulatúan is csak stagnálásnak nevezhetünk. Mindössze tavaly augusztusban, szeptemberben és októberben, vagyis a bejelentést követő hónapokban kelt el több lakás, mint egy évvel korábban (részben az elhalasztott, részben az előrehozott kereslet miatt), minden más időszakban a lakáspiac éves visszaesést mutatott.

8. Megugrott a hitelből lakást vásárlók aránya és a hitelarány is: A program hatására tehát nem lett több lakásvásárló, hitelfelvevő viszont igen. Míg korábban a hitellel lakást vásárlók aránya 30-40% körül alakult a magyar lakáspiacon, ez idén már inkább 60-70% között mozog. Aki pedig hitelből vesz lakást, az nagyobb arányban teszi ezt hitelből, mint korábban. A támogatott hitelek átlagos hitelfedezeti mutatója (HFM), vagyis a felvett hitel és a fedezeti ingatlan forgalmi értékének aránya a korábbi 60% alatti szintről 70% fölé emelkedett, miközben a piaci lakáshiteleké 55% környékén maradt.

9. A magas jövedelműeket támogatja elsősorban: az Otthon Start hitelek 76 százalékát, a piaci lakáshitelek 66 százalékát a legtöbbet kereső egyötöd veszi fel. Hiába volt tehát az az előző kormány szándéka a programmal, hogy megkönnyítse a lakáshoz jutást, ez jórészt a legmagasabb jövedelműeknél ért csak célba. Ráadásul ha tovább bontjuk a megoszlást, azt látjuk, a legfelső jövedelmi egytizedé lett az Otthon Start lakáshitelek 59%-a.

10. Tényleg megnőtt a fiatalok aránya a hitelpiacon: Az Otthon Start Programot az első félévében a jegybank szerint 59%-ban a 35 év alattiak vették igénybe, vélhetően azért, mert ők felelnek meg leginkább az első lakásra vonatkozó (igaz, nem túl szigorú, például a meglévő 50%-os lakástulajdont is eltűrő) kritériumoknak. A piaci lakáshitelek 30-40%-át veszik fel a fiatalok, tehát megnőtt a fiatalok aránya a program hatására, ugyanakkor nem érte el a gyermekvállalási feltételt tartalmazó CSOK Plusz arányát.

11. Mérsékelten, de kedvezett a bérlőknek: Nem radikálisan, de némileg csökkenthette a lakbérekre irányuló nyomást a program. Míg az Otthon Start bejelentését megelőző 12 hónapban országosan 6,9%-kal, Budapesten 6,6%-kal drágultak az albérletek, az elmúlt 12 hónapban (júliustól júliusig) már csak 5,0%-os, illetve 5,5%-os drágulást mutatott ki a KSH és az Ingatlan.com lakbérindexe.

12. Beindult a banki verseny: rögtön a bevezetés után élénk verseny indult a bankoknál az ügyfelekért: elsősorban a 3%-os felső plafon alá ígérő kamatokkal és jóváírásokkal csábítják a hitelfelvevőket. Legutóbb a Gránit Bank az eddigi 2,79%-ról a maximális 3%-ra növelte kamatát, az UniCredit Bank augusztus 10-tól kamatot csökkentett, és 3%-ról 2,89%-ra módosította kamatát, a CIB Bank július elejétől érdemben átalakította és megemelte az Otthon Start kölcsön mellé adott jóváírásokat, a korábbi 200 ezer forint alapból 250 ezer forintra nőtt, és különböző kiegészítő szolgáltatások, feltételek teljesítése esetén még tovább emelkedhet. A bankok augusztus közepi Otthon Start ajánlatait és kedvezményeit a Bankmonitor alábbi ábrája foglalja jól össze.

13. A lakásdrágulás elvette a törlesztőrészlet-előny egy részét: Minél drágább egy lakás, annál valószínűbb, hogy nagyobb hitelösszeget kell felvenni rá. Egy Budapesten jellemzőnek mondható, 8%-os lakásdrágulás még nem tüntette el az Otthon Start Program előnyét, sőt, nagy részét megtartotta: 15 éves futamidő mellett a törlesztőrészlet-előny 38%-át, 20 éves futamidő mellett a 29%-át, 25 éves futamidő mellett a 24%-át tüntette el a lakásdrágulás. Nem mindenki volt persze ilyen "szerencsés". Általánosságban elmondható, hogy annál könnyebben tűnhet el az Otthon Start előnye a korábbi piaci hitelhez képest, 1. minél nagyobb a lakás-áremelkedés mértéke, 2. minél nagyobb az önerő (hiszen annál kevésbé érvényesül amúgy is a kamatelőny), 3. minél rövidebb a választott futamidő (szintén annál kevésbé érvényesül a kamatelőny). Erre mutat több példát alábbi táblázatunk, amelyet már tavaly július végén bemutattunk ugyanebben a témában egy eredetileg 45 milliót érő lakásra vonatkoztatva. Kisebb önerő mellett 20-33%-os, nagyobb önerő mellett akár 10-18%-os lakásdrágulás is elég ahhoz, hogy visszajussunk a piaci kamatozású lakáshitel kevésbé kedvező pozíciójába.

13+1 Szigoríthatja a Tisza-kormány a feltételeket

A kormány átvilágítja az Otthon Start Programot, de önmagában egyetért azzal, hogy fiatalok lakásvásárlását támogassák – jelentette ki augusztusban Vitézy Dávid miniszter, aki szerint azért az is látszik, hogy vannak visszaélések, és befektetési célú ingatlanokhoz veszik fel a kedvezményes hitelt. Bár az Otthon Start, úgy tűnik tehát, hogy marad, a kormány fenti elképzeléseibe több olyan szigorítás is beleférhet, amelyről már korábban írtunk piaci várakozásokra hivatkozva.

Ilyen lehet az, ha

1. szigorítja a kormány az elsőlakás-vásárló fogalmát (pl. hozzáigazítva azt az MNB adósságfék-szabályaihoz),
2. megtiltja az Otthon Starttal szerzett lakások kiadását a teljes futamidő alatt vagy az első 5 évben,
3. előírja lakóhely kötelező létesítését a hitelfelvevő számára, vagy
4. szigorítja az adóstárs bevonásának a szabályait (például nem lehetne házasságkötéssel megkerülni a feltételeket vagy jövedelemként csak a szülő meglévő vagy magasabb jövedelmét figyelembe venni).

Piaci forrásaink szerint ezek a változások 20-40%-kal csökkentenék ugyan az Otthon Start igénybevételét, ennek egy része viszont visszajönne a lakáshitelezés piaci oldalán.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images