До конца года рост цен на новостройки будет умеренным, считают аналитики ДОМ.РФ./Аркадий Колыбалов

С февраля по июнь прирост цен на новостройки, по данным ДОМ.РФ, не превышал 0,5% в месяц. Но летом подорожание ускорилось (0,64% и 0,55% за июль и август), а в сентябре едва не стало самым высоким за год. Пики цен совпадают с изменениями программы "Семейная ипотека" - ее условия несколько изменились с февраля и существенно поменялись с октября. Заемщики спешили купить жилье по старым условиям, а застройщики меняли прейскуранты.

Фактор резкого сокращения претендентов на льготную ипотеку традиционно выражается в ажиотажном спросе. Накануне отмены программы общей ипотеки с господдержкой в июне 2024 года количество заключенных договоров ипотечного кредитования выросло по сравнению с предыдущими месяцами в два раза, а цены на новостройки - на 1,4%, напоминает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.

С начала 2026 года новостройки подорожали на 5,9%. В реальном выражении (за вычетом накопленной инфляции в 5%) средние цены выросли на 0,8%, подчеркивают аналитики ДОМ.РФ.

Достаточно велик разброс по регионам. Рекордсменом по росту цен с начала года стала Тверская область, где новое жилье поднялось в цене на 20,5%.

В Курской области квартиры подорожали на 18,7%, на Кузбассе на 13,8%. Северная столица по ценам опередила Москву - в Ленинградской области и Санкт-Петербурге жилье подорожало на 13% и 11,6% соответственно, а в Москве и Подмосковье - на 9,4% и 8,9%.

На другом конце списка - Хакасия и Астраханская область, где цены снизились примерно на 5%. В Омской области жилье подешевело на 1,1%, а в Краснодарском крае, где сформировалось солидное предложение при скромных продажах, - на 1,4%.

До конца года, по мнению аналитиков ДОМ.РФ, будет умеренный рост цен на новостройки в условиях более сдержанного спроса.

Как отмечает руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик, сравнивая цены, нужно учитывать качество квартир. В последние годы растет доля строительства квартир высоких классов, которые, естественно, более дорогие, и это влияет на среднюю цену новостройки. Если в 2016 году было 9,5% квартир высоких классов, то сейчас уже 22,7%. Если же сравнивать квартиры одинакового качества, то в этом году рост цен на них не превысит 6%, прогнозирует ЕРЗ.

По данным ДОМ.РФ, более дешевое жилье (классы "типовой" и "комфорт") пока дорожает быстрее, чем бизнес-класс - на 6,05% с начала года против 4,92%.

"Семейная ипотека", обеспечивавшая львиную долю продаж в последние два года, с октября ориентирована на многодетные семьи, а для остальных ставка подросла. Многодетных семей относительно немного, хотя можно осторожно надеяться, что их число со временем вырастет, в том числе благодаря господдержке в решении жилищного вопроса. При этом предыдущие дедлайны по льготным программам показывают, что периоды пикового спроса вымывают покупателей на несколько месяцев вперед. Поэтому можно предположить, что до конца года при стабильном или растущем предложении новостроек спрос будет ниже, чем в начале осени.

Затоваренность будет давить на цены, и в самом негативном сценарии может привести к необходимости снижать их, чтобы хоть как-то сдвинуть товар, считает доцент Финуниверситета при правительстве РФ Мария Добрина.

Главный фактор, влияющий на рынок, - ключевая ставка ЦБ, говорит Кулаков. При снижении "ключа" рынок будет оживать, при сохранении текущей ставки мы можем наблюдать стагнацию. При этом для резкого снижения стоимости жилья нет экономических оснований: застройщики будут стимулировать продажи отдельными акциями, но обвала цен на новостройки можно не ждать.

Сейчас, говорят эксперты, открыто снижать цены, вне различных акций и спецпредложений, застройщикам не дают растущая себестоимость строительства и договоры с банками, где рассчитаны планы продаж и определенные финансовые поступления. В то же время в ситуациях, когда девелоперы оказываются в сложных условиях, банки предпочитают смягчать свою политику и идти на некоторые уступки строительным компаниям. Банкротить застройщика и забирать себе непрофильный актив, недостроенное здание зачастую оказывается для банка менее выгодно.

Открыто снижать цены застройщикам не дают растущая себестоимость строительства и договоры с банками, где рассчитаны планы продаж

Не исключено также, что при крайне негативном сценарии строительная отрасль получит новые меры господдержки. Государство может поддержать рынок через субсидирование проектного финансирования для новых проектов, считает Добрина. Также важны меры по стимулированию спроса: программы субсидирования ипотеки, поддержка программ расселения коммунального жилья.

Пока девелоперы продолжают запускать новые проекты, и объемы жилья, находящегося на стадии строительства, растут (сейчас это более 121 млн кв. м). Но если ситуация совсем обострится, можно предположить, что девелоперы станут осторожнее и число новостроек уменьшится. Это может привести к тому, что после стадии стагнации цены вновь рванут вверх, когда предложение резко сократится, а спрос восстановится (например, при снижении ставок по рыночной ипотеке). Дефицит новостроек может спровоцировать новый виток роста цен на первичном рынке и снизить доступность жилья для части населения, прогнозирует Добрина.