Torben Reuter ist Experte für Immobilienfinanzierungen und seit über 25 Jahren in der Finanzbranche tätig. Er ist Teil unseres Expertennetzwerks EXPERTS Circle.

Juni 2026: Familie Kollert hatte ihr Traumhaus gefunden. Nur beim Preis wurden sie sich mit dem Verkäufer noch nicht einig. Also warteten beide. Drei Monate später ist das Haus noch da. Doch inzwischen hat sich etwas verändert, mit dem keiner von beiden gerechnet hatte. Es passte alles.

500.000 Euro sollte es kosten, mit Nebenkosten rund 560.000 Euro. 60.000 Euro hatten sie zusammengespart, 100.000 Euro gaben die Eltern dazu, 400.000 Euro mussten finanziert werden.

Die Verhandlungen zogen sich. Die Sommerferien verbrachte die Familie an der Ostsee und sparte sich die lange geplante Fernreise. Im August gingen die Verhandlungen weiter, der Verkäufer ließ sich auf einen Deal ein: 15.000 Euro Nachlass und 15.000 Euro Verkäuferdarlehen. Vater Kollert erwartete in ein bis zwei Jahren eine Gehaltserhöhung, außerdem wollten sie noch ein paar unnötige Ausgaben einsparen – das sollte also klappen.

Tochter Julia (5) hatte eine Idee: „Papa, wie viel können wir denn dem Verkäufer bezahlen?“ Der Banker nahm seinen Taschenrechner und tippte ein paar Zahlen. Heraus kam: Statt 400.000 Euro kann die Familie nur noch 352.000 Euro Kredit aufnehmen. Der Verkäufer müsste also auf weitere 48.000 Euro Kaufpreis verzichten.

Natürlich bedeutet das nicht, dass jetzt jedes Haus entsprechend billiger werden muss. Ein anderer Käufer hat vielleicht mehr Eigenkapital oder kann sich eine höhere monatliche Rate leisten.

Besonders dramatisch wird es für diejenigen, die vor acht bis zehn Jahren in der Niedrigzinsphase finanziert haben. Viele haben Mitte der 2010er-Jahre zu ein bis zwei Prozent Zins und mit sehr niedriger Tilgung finanziert und nur zehn Jahre Zinsbindung vereinbart. Diese Zinsbindungen laufen jetzt nach und nach aus. Die verbleibende Restschuld muss zu den deutlich höheren aktuellen Zinsen refinanziert werden. Der Zinssatz kann sich gegenüber der ursprünglichen Finanzierung damit verdoppeln oder im Extremfall sogar verdreifachen. Wie stark die monatliche Rate tatsächlich steigt, hängt davon ab, wie hoch die Restschuld noch ist und welche Tilgung bei der Anschlussfinanzierung vereinbart wird.

Bei einer Anschlussfinanzierung schaut die Bank nicht nur auf den aktuellen Zinssatz. Entscheidend sind unter anderem die noch vorhandene Restschuld, der Wert der Immobilie, das aktuelle Einkommen und die gesamte wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers.

Kopf in den Sand stecken und abwarten? Wird schon nicht so schlimm? Meine Bank hilft mir? Der schlechteste Weg.

Was kostet Ihre Restschuld bei vier Prozent? Was bei fünf Prozent? Und was passiert bei sechs Prozent? Schauen Sie, ob Sie die Tilgung reduzieren können. Und vor allem, ob sich bis zur Anschlussfinanzierung weitere Mittel auftreiben lassen, um den Kreditbetrag zu reduzieren.

Ein Finanzierungsberater half ihnen, den Traum vom Haus zu verwirklichen. Die Tilgung wurde auf 1,25 Prozent reduziert, dafür eine Sondertilgungsoption eingebaut und der Verkäufer ging mit dem Preis noch weiter runter. Zusätzlich fand der Energieberater einen günstigeren Weg für die Sanierung. Und Oma gab noch 10.000 Euro dazu.

Damit hält die Familie auch meine goldene Finanzierungsregel ein: Während der Zinsbindung sollte möglichst die Hälfte des ursprünglichen Darlehens zurückgeführt werden. Nicht allein über die monatliche Tilgung, sondern in diesem Fall auch über die Lebensversicherung der Oma.

„Nicht Zinsen sind das Problem, sondern Baupreise und Einkommen“

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