Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю предпринимателям и компаниям законно оптимизировать налоги и вовремя обнаруживать налоговые риски, пока они не превратились в многомиллионные доначисления.

К сожалению, тренды последних лет показывают, что при продаже даже одного объекта нежилой недвижимости налоговые претензии возможны, даже если собственник рассчитывает на освобождение от НДФЛ.

Разберём на наглядных примерах, когда гражданин может воспользоваться льготой по НДФЛ, а когда — нет, какие обстоятельства влияют на налогообложение и где возникают спорные ситуации.

Проблема усугубляется тем, что разъяснения чиновников и судебная практика неоднородны. Предприниматель, опирающийся на одно отдельно взятое письмо или судебный акт без анализа обстоятельств дела, рискует принять ошибочное решение. Увы, не всё так просто.

В общем случае доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ), если выполнены два условия минимальный срок владения (пять лет; три — для наследства, дара от близких, приватизации, ренты и объектов, купленных до 2016 года) и отсутствие непосредственного использования объекта в бизнесе.

Срок владения виден в ЕГРН и считается с даты регистрации права (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88а-11250/2026 от 08.07.2026 г.; отсчёт с даты полной оплаты по ДДУ работает только для жилья, абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Все споры — вокруг второго условия.

Иногда объект вообще не использовали, но его назначение всё равно становится аргументом против льготы. Вот мы и добрались до неочевидного риска, который на практике многие недооценивают. При рассмотрении спора суды могут учитывать не только фактическое коммерческое использование, но и характеристики объекта: вид и конструкцию, разрешённое использование участка, отдельный вход, цокольный этаж. Если объект по своим характеристикам плохо подходит для личных и семейных нужд, это может стать доводом в пользу коммерческого характера имущества, а продавцу придётся объяснять и подтверждать обратное.

Вот примеры проигрыша в суде предпринимателей:

- магазин и участок с промышленным видом использования, налогоплательщик не доказал, что объект можно применить иначе (Определение ВС РФ № 310-КГ17-9553 от 04.08.2017 г.);

- помещение в цоколе с отдельным входом (Определение ВС РФ № 310-ЭС21-19841 от 26.10.2021 г.);

- здания, купленные для бизнеса, даже разовая продажа не спасает от доначисления налога (Постановление Президиума ВАС РФ № 14009/09 от 16.03.2010 г.);

- кирпичный завод продан до истечения минимального срока, отсутствие деятельности в год продажи не доказывает личное использование, доход признан предпринимательским (Постановление АС Московского округа № А40-168506/2025 от 14.09.2026 г.).

На оценку ситуации также могут повлиять систематичность сделок и первоначальная цель приобретения, в том числе подтверждаемая учётом имущества, например отражением на счёте 41 (письмо ФНС № СА-4-7/8614 от 07.05.2019 г.; определение ВС РФ № 310-ЭС21-18105 от 18.10.2021 г.). Эти обстоятельства сами по себе не заменяют критерии, установленные НК РФ, но могут использоваться как доказательства в споре.

Коды ОКВЭД тоже могут сыграть против вас. Если в ЕГРИП заявлена деятельность по продаже недвижимости, инспекция может использовать это обстоятельство как один из аргументов против освобождения от НДФЛ (постановление АС Московского округа № Ф05-11148/25 от 30.07.2025 г. по делу № А40-225259/2024; письмо Минфина № 03-11-11/79032 от 09.09.2020 г.). Сам по себе код 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» не доказывает использование конкретного объекта в бизнесе, но тоже может добавить очков налоговикам.

Вопрос, который задают мне часто: «Если помещение сдавали, а потом перестали, через сколько лет оно снова станет «чистым»? Поясню, что речь здесь не о минимальном сроке владения, а о времени, прошедшем с момента бизнес-использования.

НК РФ не предусматривает такого «срока остывания», а Минфин пишет об использовании объекта в бизнесе без привязки к тому, сколько времени прошло после прекращения использования. Поэтому, по позиции ведомства, льготы не будет. Это как чёрная метка, которая не смывается. Наглядная ситуация рассмотрена в примере 2.

По разъяснениям чиновников, не имеет значения ни прекращение бизнеса до продажи, ни использование объекта другим лицом (письма Минфина № 03-04-09/99085 от 13.11.2020 г., № 03-04-05/34425 от 28.04.2020 г.; № 03-04-05/100236 от 20.10.2023 г.). Проще говоря, безопасного числа лет нет. Рекомендую изучить эти документы, прежде чем принимать решение: я стараюсь обосновывать свои утверждения и выводы.

Можно, конечно, пытаться спорить, что норма объективно относится к имуществу, «непосредственно используемому» в бизнесе, и что после вывода объекта из оборота она не применяется, но такую позицию скорее всего придётся отстаивать в суде. Чем больше времени прошло и чётче документально зафиксирован выход объекта из бизнеса (расторгнутые договоры аренды, смена назначения, личные цели), тем сильнее позиция, но гарантии нет.

А что, если ИП сдавал нежилое помещение, потом подарил близкому родственнику — не предпринимателю. Тот дождался минимального срока и продал.

Сам дар от близкого родственника не облагается, когда одаряемый не ИП (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В этом году ВС РФ поддержал семейный бизнес, разрешив при дарении между двумя родственниками ИП на ОСНО не доначислять НДФЛ (Определение ВС РФ № 309-ЭС24-21782 от 17.04.2026 г.). При этом в отношении УСН вопрос по-прежнему остается спорным.  

При продаже подарка главный риск — прошлое объекта. Минфин придерживается позиции, что льгота действует, только если помещение не использовалось в бизнесе никем, «в том числе иными лицами» (письмо Минфина № 03-04-05/100236 от 20.10.2023 г.). Инспекция может возразить: одаряемый не предприниматель, но объект ранее использовался в бизнесе и по своим характеристикам имеет коммерческое назначение. Кроме того, цепочка «подарил — продал» может быть оспорена как искусственная схема без деловой цели (ст. 54.1 НК РФ).

Кстати, земля при продаже НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), но при предпринимательской продаже вся выручка, включая землю под зданием, идёт в базу УСН (Определение ВС РФ № 309-КГ18-21893 от 25.12.2018 г.; Постановление АС Московского округа № Ф05-11148/25 от 30.07.2025 г.). Цену здания и земли в договоре лучше указывать раздельно.

Вы получили требование из ФНС, в котором контролеры пишут вам о необходимости доплаты налога и предоставления уточненной декларации. Возникает вопрос: «Что же делать?». 

Если инспекция требует подать уточнёнку, не спешите. В ходе камеральной проверки она вправе запросить пояснения (п. 3 ст. 88 НК РФ), а обязанность подать уточнённую декларацию возникает, когда ошибку обнаружил сам налогоплательщик (ст. 81 НК РФ).

Вначале обязательно направьте пояснения с документами: выписка ЕГРН, договор и акт, фото и техпаспорт, заключение специалиста, подтверждение отсутствия аренды и другие доказательства неиспользования недвижимости в бизнесе.

Попросите инспекцию письменно назвать конкретные факты, на основании которых объект признан используемым в коммерческой деятельности. Можно пытаться написать, что единичная сделка сама по себе предпринимательством не считается (Письмо ФНС № СА-4-7/8614 от 07.05.2019 г.). Данное утверждение небесспорно, но ведь был момент, когда налоговики сами подобное утверждали. 

Статья опять получилась большая, будем закругляться. Итак, длительный срок владения льготу не гарантирует. 

Важны три вещи: история использования объекта, его характеристики и документы, которыми можно подтвердить свою позицию. В консультациях по таким сделкам мы начинаем не с расчёта налога, а с анализа истории объекта, именно она помогает определить возможный налоговый режим и понять, что подготовить до подписания договора. Превентивная проверка и экспертный разбор дешевле, чем спор с инспекцией. 

При этом назначение объекта может стать для налоговой дополнительным доводом даже тогда, когда фактического использования в бизнесе не было. Льгота по НДФЛ рассчитана на личное использование недвижимости.