Причины дисбаланса

С 2021–2022 годов объем складского рынка Алматы практически удвоился. Однако, по словам эксперта, многие девелоперы строили объекты без полноценного консалтинга, проектирования и понимания экономики проекта.

Если окупаемость склада за восемь лет считается хорошим показателем, часть инвесторов рассчитывала вернуть вложения за 3,5–4 года. На фоне высокой вакансии значительная часть таких игроков, по оценке А. Пестовского, уйдет с рынка, поэтому столь большого объема некачественного предложения в дальнейшем ожидать не стоит.

Качество складов и структура предложения

По оценке эксперта, из всего построенного объема в Алматы к качественным можно отнести около 180–200 тыс. кв. м складов. Значительная часть новых площадей относится к классу B и создавалась скорее как способ размещения капитала, чем как профессиональный инвестиционный продукт.

«Если бы девелоперы изначально понимали реальные сроки окупаемости, 90% из них в Казахстане вообще не начали бы стройку. В результате рынок получил бы качественный класс А, который удовлетворил бы существующий спрос», — отметил А. Пестовский.

По итогам III квартала 2026 года уровень вакансии в Алматинском регионе вырос до 12,9%, увеличившись на 5,9 п. п. год к году. Средневзвешенная ставка аренды в классе А снизилась на 15,1%, до 4,2 тыс. тенге за кв. м в месяц, в классе B — на 20,2%, до 3,3 тыс. тенге.

Объем свободного предложения увеличился в 2,7 раза, до 161,2 тыс. кв. м. Общий объем рынка при этом достиг 1,25 млн кв. м, прибавив 34,6%. До конца года ожидается ввод еще 190,5 тыс. кв. м.

Ситуация в Астане

В Астане рынок развивается по другому сценарию. Из-за короткого строительного сезона и сложностей с получением земельных участков объем нового строительства здесь заметно ниже.

Средневзвешенная ставка аренды в классе А составляет 6,5 тыс. тенге за кв. м в месяц, в классе B — 4,9 тыс. тенге. Уровень вакансии остается сравнительно низким — 5,8%.

Проблемы регионального рынка

А. Пестовский также обратил внимание на поведение арендодателей в регионах. По его словам, при появлении единичного запроса на формат built-to-suit некоторые собственники резко пересматривают условия, что в итоге приводит к срыву переговоров и уходу арендаторов к другим партнерам.

В качестве примера эксперт привел ситуацию с Wildberries. По его словам, после появления запроса со стороны компании арендодатель, ранее готовый сдавать склад за 3,5–4 тыс. тенге за кв. м, повысил ставку до 8 тыс. тенге — причем не только для нового клиента, но и для остальных арендаторов.

В результате переговоры были заморожены, отношения с потенциальными клиентами ухудшились, а активность на и без того замедлившемся рынке снизилась еще сильнее.