За восемь месяцев нынешнего года число сделок на вторичном рынке оказалось выше, чем годом ранее./Александр Кряжев/РИА Новости

За восемь месяцев нынешнего года число сделок на вторичном рынке оказалось выше, чем годом ранее, на 28%, рассказал на Международном строительном форуме 100+ TechnoBuild руководитель Аналитического центра "Циан" Алексей Попов. Никто не ожидал, что вторичный рынок в 2026 году, несмотря на дорогую ипотеку и непростую ситуацию на рынке, покажет такие цифры, отметил он. Рост этого сегмента рынка продолжается. Продажи новостроек, для сравнения, выросли лишь на 1%.

Основные причины - переток покупателей с рынка новостроек и возврат на рынок держателей депозитов, считает Попов. Выросло и число ипотечных сделок - снижение за год ставок по рыночной ипотеке с 30% до 18% увеличило число кредитов почти вдвое по сравнению с 2025 годом. Переток спроса на вторичку продолжается, отметил эксперт: в этом сегменте рынка ниже цены, тут проще торговаться и шире выбор жилья.

Количество квартир в продаже сейчас на 33% меньше, чем годом ранее, отмечает Попов - владельцы-инвесторы пока предпочитают сдавать жилье, а не продавать. Недостаток выбора ограничивает дальнейший рост числа сделок и подталкивает вверх цены (рост на 13% за год).

Если ключевая ставка будет снижаться, то вторичный рынок на это сразу отреагирует, активность повысится, говорит исполнительный директор ГК "Новосел" Кирилл Гнетов. Но вместе с повышением интереса разгонятся цены. Процесс опережающего роста спроса на вторичку сбалансируется ценой в течение полугода.

Уже в этом году впервые за последние четыре года цены на вторичке выросли сильнее, чем на первичном рынке, говорит Попов.

Квартиры на вторичном рынке, по словам Гнетова, стали продаваться немного быстрее. Если в 2025 году покупателя на "однушку" искали в среднем 73 дня, то сейчас - 62 дня, для "двушек" срок сократился с 99 до 84 дней, на трехкомнатную квартиру - с 115 до 102 дней. Высок спрос на квартиры с качественным ремонтом - тут даже процесс торга рискован: за спиной покупателя стоит очередь других желающих. Уже 40-50% сделок приходится на "свежую вторичку", дома младше семи лет, отмечает Гнетов.

По мнению директора компании "Жилфонд" Александра Чернокульского, как раз продажами новостроек, формально вышедшими на вторичный рынок, объясняется значительная часть роста вторичного рынка.

По данным ЦБ, обращает внимание эксперт, в августе банки выдали 219 млрд руб. ипотеки на готовое жилье, что на 29% больше, чем годом ранее. Но средняя ставка по кредитам на готовое жилье составила 12,5%, в то же время средневзвешенная ставка по ипотеке на рыночных условиях в августе составляла 18%. То, что ставка по выданным ипотечным кредитам в сегменте готового жилья существенно ниже, говорит о том, что большая доля кредитов здесь (около 45%) приходится на льготную ипотеку, отмечает Чернокульский. После того, как дом сдан в эксплуатацию, на квартиру от застройщика по-прежнему можно оформить дешевый ипотечный кредит с господдержкой, но сделка проходит не по договору долевого участия, а уже по договору купли-продажи, поэтому считается сделкой на вторичном рынке. Год назад эта доля была заметно выше: в некоторых банках - до 70% сделок с готовым жильем приходилось на квартиры в новостройках, уже введенных в эксплуатацию. Но и 45% - это все еще очень много, говорит Чернокульский, так что рост ипотечных выдач сегодня нельзя воспринимать как полноценное восстановление рыночного спроса на вторичном рынке: существенную его часть по-прежнему обеспечивают кредиты с господдержкой. На общую картину, конечно, немного влияет "Семейная ипотека" на вторичное жилье, но программа действует только в городах с очень небольшим объемом нового строительства - например, там, где строится не более двух многоквартирных домов. Таких сделок не настолько много, чтобы они могли заметно влиять на общий расклад.

Существует достаточно большой "навес" предложения в домах, которым менее трех лет, соглашается Попов. В среднем по стране, по его оценке, около 12% сделок на вторичном рынке, по сути, проходит через застройщиков.

В итоге же на рынке возникает некоторый диссонанс: продавцы недвижимости слышат о том, что спрос на готовое жилье растет, и ожидают динамичного роста цен, но в итоге часто теряют деньги на необоснованных ожиданиях, резюмирует Чернокульский.